Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Auch die Auf­nah­me eines lang­fris­ti­gen, hohen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Vor­aus­set­zung ist aller­dings, dass das Risi­ko einer Nach­schuss­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Beschluss­fas­sung erör­tert wur­de; dies muss aus dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung her­vor­ge­hen.

Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Ob ein Beschluss über eine Kre­dit­auf­nah­me sich im Übri­gen in den Gren­zen des den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zuste­hen­den Gestal­tungs­er­mes­sens hält, kann nicht gene­rell, son­dern nur anhand der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls unter Abwä­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen bestimmt wer­den.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass es in der Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer liegt, die Auf­nah­me eines Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band zu beschlie­ßen 1. Noch nicht geklärt ist dage­gen die in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur umstrit­te­ne Fra­ge, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ein Beschluss über die Auf­nah­me eines Dar­le­hens durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, bei dem es – wie hier – nicht um die Deckung eines kurz­fris­ti­gen Finanz­be­darfs in über­schau­ba­rer Höhe geht, ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG ent­spricht 2.

Teil­wei­se wird ver­tre­ten, dass eine Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die nicht nur zur Über­brü­ckung eines kurz­fris­ti­gen Liqui­di­täts­eng­pas­ses dient und die Sum­me der Haus­geld­zah­lun­gen aller Eigen­tü­mer für drei Mona­te über­steigt, grund­sätz­lich unzu­läs­sig sei. Das gesetz­li­che Finan­zie­rungs­mo­dell der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sei nach § 28 WEG dar­auf aus­ge­rich­tet, zeit­nah durch Eigen­mit­tel der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Deckung der Kos­ten her­bei­zu­füh­ren. Daher sei die Gemein­schaft grund­sätz­lich zur Deckung ihres kom­plet­ten Finanz­be­darfs durch Vor­schuss­zah­lun­gen ihrer Mit­glie­der ver­pflich­tet, ohne sich über­mä­ßig zu über­schul­den 3.

Nach ande­rer Ansicht kann eine Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch dann ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen, wenn ein lang­fris­ti­ger, höhe­rer Kre­dit auf­ge­nom­men wer­den soll. Erfor­der­lich sei eine umfas­sen­de Ein­zel­fall­be­trach­tung unter Beach­tung des Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und des dar­aus abzu­lei­ten­den Ermes­sens­spiel­raums. Bei der in jedem kon­kre­ten Fall erfor­der­li­chen Inter­es­sen­ab­wä­gung sei­en ins­be­son­de­re das gesetz­li­che Finan­zie­rungs­sys­tem, die Art und Dring­lich­keit der zu finan­zie­ren­den Maß­nah­me, die Kre­dit­kon­di­tio­nen, evtl. För­der­gel­der, Kos­ten und Nut­zen für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die evtl. Frei­stel­lung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der Dar­le­hens­auf­nah­me sowie die indi­vi­du­el­le Belas­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zu berück­sich­ti­gen 4.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die­se Fra­ge im Sin­ne der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung dahin, dass auch die Auf­nah­me eines lang­fris­ti­gen, hohen Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen kann.

Die Befug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, den Finanz­be­darf der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch durch die Auf­nah­me von Dar­le­hen zu decken, wird von dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz vor­aus­ge­setzt 1. Auch wenn der Geld­be­darf für die lau­fen­de Bewirt­schaf­tung und die Instand­hal­tung einer Wohn­an­la­ge im Grund­satz durch die Auf­brin­gung der Mit­tel in Form von Vor­schüs­sen (§ 28 WEG) und die Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Instand­hal­tungs­rück­la­ge (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) auf­ge­bracht wer­den soll, kann es ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen, grö­ße­re Aus­ga­ben mit­tels Auf­nah­me eines Kre­dits durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu finan­zie­ren. Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz ent­hält kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die­se seit Aner­ken­nung der Rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bestehen­de Mög­lich­keit trotz ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts 5 nur in beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len zu Gebo­te ste­hen soll. Dies wäre auch mit sei­ner Ziel­set­zung, mög­lichst vie­len Bür­gern, nicht nur ein­kom­mens­stär­ke­ren, den Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung zu ermög­li­chen 6, nur schwer ver­ein­bar. Nicht jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist es näm­lich mög­lich und zumut­bar, bei einem grö­ße­ren Finanz­be­darf der Gemein­schaft, der durch den Rück­griff auf die Instand­hal­tungs­la­ge nicht gedeckt wer­den kann, eine hohe (antei­li­ge) Son­der­um­la­ge auf­zu­brin­gen. Zugleich ist den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und auch dem Gesetz­ge­ber dar­an gele­gen, dass Wohn­an­la­gen nicht infol­ge aus­blei­ben­der Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ver­fal­len oder erheb­lich an Wert ver­lie­ren 7. Eine Kre­dit­auf­nah­me durch die Gemein­schaft kann ins­be­son­de­re in sol­chen Fäl­len ein für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sinn­vol­les oder gar zwin­gend not­wen­di­ges Finan­zie­rungs­in­stru­ment sein 8.

Aller­dings müs­sen die beson­de­ren Haf­tungs­ri­si­ken berück­sich­tigt wer­den, die für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit einer Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­bun­den sind 9. Im (Außen)Verhältnis zur kre­dit­ge­wäh­ren­den Bank haf­tet der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 10 Abs. 8 WEG zwar nur nach dem Ver­hält­nis sei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils. Im Innen­ver­hält­nis zur Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft droht dage­gen eine Nach­schuss­pflicht. Dies folgt aus der Ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, für einen aus­ge­gli­che­nen Etat zu sor­gen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG) 10. Gibt es Zah­lungs­aus­fäl­le bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, müs­sen die dar­aus resul­tie­ren­den Fehl­be­trä­ge durch ent­spre­chend höhe­re Bei­trä­ge der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder, wenn sich eine Finan­zie­rungs­lü­cke wäh­rend des lau­fen­den Wirt­schafts­jahrs auf­tut, durch eine Son­der­um­la­ge aus­ge­gli­chen wer­den 11. Das gilt in glei­cher Wei­se, wenn ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Anteil an den Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen nicht erbrin­gen und dadurch Deckungs­lü­cken ent­ste­hen; denn auch die­se Ver­bind­lich­kei­ten gehö­ren zu den Aus­ga­ben im Sin­ne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG, deren Auf­brin­gung durch den Wirt­schafts­plan oder durch des­sen Ergän­zung in Form einer Son­der­um­la­ge 12 sicher­zu­stel­len ist.

Eine sol­che Nach­schuss­pflicht der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann zwar auch ent­ste­hen, wenn ein Vor­ha­ben durch eine Son­der­um­la­ge finan­ziert wird und sich die­se bei ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als vor­über­ge­hend oder dau­er­haft unein­bring­lich erweist. Da eine Son­der­um­la­ge von den aktu­el­len Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­zu­brin­gen ist, wird aber meist hin­rei­chend sicher bekannt sein, ob mit einem Zah­lungs­aus­fall zu rech­nen ist; auch kann jeden­falls die Durch­füh­rung von Maß­nah­men, die Auf­schub dul­den, davon abhän­gig gemacht wer­den, dass die beschlos­se­ne Son­der­um­la­ge von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gezahlt wird. Bei einem Dar­le­hen lässt sich das Risi­ko des Aus­falls ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dage­gen nur sehr begrenzt abschät­zen. Zuver­läs­si­ge Pro­gno­sen über die Boni­tät der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind schon wegen der meist lan­gen Lauf­zeit des Dar­le­hens nicht mög­lich; dar­über hin­aus muss stets damit gerech­net wer­den, dass es zu Eigen­tü­mer­wech­seln in die­ser Zeit kommt, sich also die Zusam­men­set­zung der Gemein­schaft ver­än­dert.

Da ein Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­wal­tungs­ver­mö­gen der Gemein­schaft nicht statt­fin­det (§ 11 Abs. 3 WEG), ist die Nach­schuss­pflicht theo­re­tisch unbe­grenzt und trifft auch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die den nach dem Ver­hält­nis ihres Mit­ei­gen­tums­an­teils zu zah­len­den Teil des Dar­le­hens bereits erbracht haben. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen so lan­ge (erhöh­te) Wohn­geld­bei­trä­ge beschlie­ßen und leis­ten, bis die Gemein­schaft über aus­rei­chen­de Finanz­mit­tel ver­fügt 13. Der ent­spre­chen­de Anspruch der Gemein­schaft gegen die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann zudem von den Gläu­bi­gern der Gemein­schaft, also auch einem Kre­dit­gläu­bi­ger, gepfän­det wer­den 14.

Ange­sichts die­ses Haf­tungs­ri­si­kos ist bei der Ent­schei­dung über die Finan­zie­rung einer Maß­nah­me durch ein hohes lang­fris­ti­ges Dar­le­hen Zurück­hal­tung gebo­ten; ob sie ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht, lässt sich nur nach sorg­fäl­ti­ger Abwä­gung aller rele­van­ten Umstän­de des Ein­zel­falls und unter Berück­sich­ti­gung der all­sei­ti­gen Inter­es­sen der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fest­stel­len.

Bei die­ser Abwä­gung sind ins­be­son­de­re fol­gen­de Gesichts­punk­te von Bedeu­tung:

  1. Zunächst kommt es wesent­lich auf den Zweck des Dar­le­hens an. Er ist nicht von vorn­her­ein auf bestimm­te Maß­nah­men begrenzt, muss aber für die Gemein­schaft auch bei objek­ti­ver Betrach­tung ein nicht uner­heb­li­ches Gewicht haben. In ers­ter Linie ist an Instand­hal­tungs- bzw. Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu den­ken. Auch inso­weit bedarf es aller­dings der Dif­fe­ren­zie­rung. Je dring­li­cher eine Maß­nah­me ist, des­to eher tre­ten ande­re Nach­tei­le einer Finan­zie­rung durch Dar­le­hen bei der Abwä­gung zurück. Han­delt es sich um eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me im Sin­ne des § 22 Abs. 2 WEG, ist zu berück­sich­ti­gen, dass der Gesetz­ge­ber es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern erleich­tern woll­te, ihre Wohn­an­la­ge in wirt­schaft­lich ver­nünf­ti­ger Wei­se an die Erfor­der­nis­se der Zeit anzu­pas­sen 15; auch ihre Finan­zie­rung mit­tels Dar­le­hens kann daher ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Ange­sichts des weit gefass­ten Moder­ni­sie­rungs­be­griffs 16 ist aller­dings die Maß­nah­me als sol­che in den Blick zu neh­men: Je not­wen­di­ger sie ist, um die Wohn­an­la­ge auf einen zeit­ge­mä­ßen Stan­dard zu heben, des­to eher wird eine Dar­le­hens­auf­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen.
  2. Von Bedeu­tung ist fer­ner die Mög­lich­keit, die not­wen­di­gen Mit­tel durch Rück­griff auf die Instand­hal­tungs­rück­la­ge und Erhe­bung einer Son­der­um­la­ge auf­zu­brin­gen.
    1. Wird eine vor­han­de­ne Rück­la­ge nicht zur Finan­zie­rung der Sanie­rungs­maß­nah­me ein­ge­setzt, muss es hier­für trif­ti­ge Grün­de geben. Sol­che Grün­de kön­nen etwa dar­in lie­gen, dass auf­grund des Alters der Wohn­an­la­ge und ihres Erhal­tungs­zu­stan­des mit wei­te­rem Instand­hal­tungs­be­darf zu rech­nen ist, für den die Rück­la­ge ganz oder teil­wei­se vor­ge­hal­ten wer­den soll. Bei Maß­nah­men, die Auf­schub dul­den, ist die Mög­lich­keit einer kurz­fris­ti­gen Anspa­rung der Rück­la­ge in die Erwä­gung ein­zu­stel­len. Erhält die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für eine Maß­nah­me staat­li­che För­der­mit­tel, die bei einer spä­te­ren Aus­füh­rung nicht mehr (sicher) zur Ver­fü­gung stün­den, so ist ande­rer­seits auch dies zu berück­sich­ti­gen 17.
    2. Den mit einer Dar­le­hens­auf­nah­me ein­her­ge­hen­den Belas­tun­gen und Risi­ken sind die Vor- und Nach­tei­le einer Finan­zie­rung der Maß­nah­me mit­tels Son­der­um­la­ge gegen­über­zu­stel­len. Eine Dar­le­hens­fi­nan­zie­rung wird ins­be­son­de­re in Betracht kom­men, wenn die Erhe­bung einer Son­der­um­la­ge die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer finan­zi­ell stark belas­te­te oder gar die Leis­tungs­fä­hig­keit ein­kom­mens­schwä­che­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­for­der­te 18.
  3. Rele­vant ist zudem die Höhe des Dar­le­hens­be­tra­ges im Ver­hält­nis zu der Anzahl der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Sie kann im Hin­blick auf die monat­li­che Belas­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein Indiz für oder gegen die Ord­nungs­mä­ßig­keit der Dar­le­hens­auf­nah­me 19, aber auch wegen der mög­li­chen Nach­schuss­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von Bedeu­tung sein.

Bei der Bewer­tung der Belas­tung, die sich für die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus den Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen für das in Aus­sicht genom­me­ne Dar­le­hen erge­ben, ist zu berück­sich­ti­gen, ob ange­sichts des Alters und des Zustands der Wohn­an­la­ge mit wei­te­ren finan­zi­el­len Belas­tun­gen zu rech­nen ist, für die die (dann) vor­han­de­ne Instand­hal­tungs­rück­la­ge nicht aus­rei­chend erscheint, und ob die künf­ti­gen Belas­tun­gen zusam­men genom­men noch zumut­bar sind. Dabei ist die Gren­ze der Zumut­bar­keit nicht fest­ste­hend, son­dern hängt von der Art der zu finan­zie­ren­den Maß­nah­me und deren Dring­lich­keit ab.

Ist ange­sichts der Höhe der Belas­tung und bereits bestehen­der Wohn­geld­aus­fäl­le oder auf­grund ande­rer Umstän­de abseh­bar, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht in der Lage ist, den Kre­dit sicher zu bedie­nen, ent­spricht eine Dar­le­hens­auf­nah­me auf­grund des Risi­kos für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer grund­sätz­lich nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung 20. Anders ver­hält es sich nur dann, wenn die Kre­dit­auf­nah­me der Durch­füh­rung einer kei­nen Auf­schub dul­den­den Instand­set­zungs­maß­nah­me dient, die­se nicht aus der Instand­hal­tungs­rück­la­ge finan­ziert wer­den kann und eine Son­der­um­la­ge die finan­zi­el­len Mög­lich­kei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­steigt 21.

Wei­te­re Aspek­te für die Beur­tei­lung der Ord­nungs­mä­ßig­keit einer Kre­dit­auf­nah­me sind die Kre­dit­kon­di­tio­nen, ins­be­son­de­re die Höhe der Zin­sen und der sons­ti­gen Zusatz­kos­ten, die Lauf­zeit des Dar­le­hens und die Rück­zah­lungs­be­din­gun­gen 22. Um eine dau­er­haf­te Ver­schul­dung der Gemein­schaft mit den damit ver­bun­de­nen Risi­ken für die Gläu­bi­ger und für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu ver­mei­den, muss die Rück­zah­lung so ange­legt sein, dass der Kre­dit am Ende der Lauf­zeit zurück­ge­zahlt ist. Zugleich wird eine län­ge­re Lauf­zeit als zehn Jah­re nur in Aus­nah­me­fäl­len ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen, etwa dann, wenn die Finan­zie­rung einer unauf­schieb­ba­ren Maß­nah­me andern­falls nicht sicher­ge­stellt wer­den kann.

Eine mehr­heit­lich beschlos­se­ne Kre­dit­auf­nah­me muss nicht zwin­gend eine Opti­on für die Eigen­tü­mer ent­hal­ten, die Finan­zie­rung selbst zu über­neh­men und den auf sie ent­fal­len­den Kre­dit­an­teil als Son­der­um­la­ge zur Redu­zie­rung des Dar­le­hens­be­tra­ges ein­zu­zah­len.

Aller­dings wird die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass ein Beschluss über die Kre­dit­auf­nah­me durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft grund­sätz­lich nur dann ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen kann, wenn dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine sol­che Abwen­dungs­be­fug­nis ein­ge­räumt wird und er von den Kre­dit­kos­ten sowie – durch ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung mit dem Kre­dit­in­sti­tut – von der quo­ta­len Haf­tung des § 10 Abs. 8 WEG befreit wird. Auf die­se Wei­se wer­de dem Grund­satz Rech­nung getra­gen, dass es Sache des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers sei zu ent­schei­den, wie er die Finanz­mit­tel auf­brin­ge 23.

Die­ser Ansicht ist nicht bei­zu­tre­ten. Die Dar­le­hens­auf­nah­me ist ein eigen­stän­di­ges Finan­zie­rungs­in­stru­ment der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und nicht nur ein Behelf mit Ele­men­ten der Son­der­um­la­ge 24, um Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die durch eine Finan­zie­rung der Maß­nah­me per Son­der­um­la­ge finan­zi­ell über­for­dert wären, zu aus­rei­chen­den Mit­teln zu ver­hel­fen. Wird sie mehr­heit­lich beschlos­sen und ent­spricht sie im Übri­gen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, muss sie auch von den über­stimm­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern mit­ge­tra­gen wer­den 25. Die­se haben kei­nen Anspruch dar­auf, dass die Finan­zie­rung eines gemein­schafts­be­zo­ge­nen Vor­ha­bens nach ihren indi­vi­du­el­len Prä­fe­ren­zen gestal­tet wird. Dies gilt umso mehr, als eine Kre­dit­auf­nah­me auch für ein­kom­mens­star­ke Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von Vor­teil sein kann, etwa weil andern­falls Maß­nah­men, die den Wert der Anla­ge heben, ganz unter­blei­ben oder zu einem spä­te­ren Zeit­punkt infol­ge von Preis­stei­ge­run­gen oder einer wei­te­ren Ver­schlech­te­rung der Anla­ge wesent­lich teu­rer aus­ge­führt wer­den müs­sen.

Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ist es aller­dings nicht ver­wehrt, liqui­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Mög­lich­keit ein­zu­räu­men, ihren Anteil sofort zu ent­rich­ten, und den Kre­dit in ent­spre­chend redu­zier­ter Höhe auf­zu­neh­men. Dass Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen dann im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der nur von den übri­gen Eigen­tü­mern zu tra­gen sind, kann in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 16 Abs. 3 WEG beschlos­sen wer­den. Im Außen­ver­hält­nis bleibt es aller­dings zwin­gend bei der Haf­tung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 10 Abs. 8 WEG. Sie kann nur mit Zustim­mung des Gläu­bi­gers, also etwa dadurch in Weg­fall gebracht wer­den, dass das Dar­le­hen in vol­ler Höhe auf­ge­nom­men und den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern sei­tens des Dar­le­hens­gläu­bi­gers das Recht zu Son­der­til­gun­gen ent­spre­chend ihrem Mit­ei­gen­tums­an­teil unter Befrei­ung von der Haf­tung nach § 10 Abs. 8 WEG ein­ge­räumt wird.

Ent­ge­gen einer in der Lite­ra­tur ver­tre­te­nen Ansicht 26 kön­nen die an der Kre­dit­auf­nah­me nicht betei­lig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer jedoch nicht im Innen­ver­hält­nis von etwai­gen Nach­schuss­pflich­ten bei Feh­len liqui­der Mit­tel des Ver­ban­des befreit wer­den. Ein sol­cher Beschluss lässt sich ins­be­son­de­re nicht auf eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 16 Abs. 4 WEG stüt­zen 27. Die Norm regelt die Mög­lich­keit einer abwei­chen­den Kos­ten­ver­tei­lung, wenn eine bestimm­te bau­li­che Maß­nah­me am Gemein­schafts­ei­gen­tum nur bestimm­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu Gute kommt 28, erlaubt aber nicht, ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der Pflicht zur Finanz­aus­stat­tung des Ver­ban­des zu ent­bin­den 29.

Schließ­lich muss auch die Beschluss­fas­sung über die Auf­nah­me eines Dar­le­hens gewis­sen Anfor­de­run­gen genü­gen.

Der Beschluss muss hin­rei­chend bestimmt sein. Erfor­der­lich ist die Fest­le­gung der wesent­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen der Kre­dit­auf­nah­me. Der Beschluss muss Anga­ben über die zu finan­zie­ren­de Maß­nah­me, die Höhe des Dar­le­hens, des­sen Lauf­zeit, die Höhe des Zins­sat­zes bzw. des nicht zu über­schrei­ten­den Zins­sat­zes ent­hal­ten und erken­nen las­sen, ob die Til­gungs­ra­ten so ange­legt sind, dass der Kre­dit am Ende der Lauf­zeit getilgt ist, oder ob eine Anschluss­fi­nan­zie­rung erfor­der­lich ist 30. Nicht zwin­gend erfor­der­lich ist aller­dings, dass der Beschluss die kon­kre­te antei­li­ge Bei­trags­leis­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers benennt, da deren Höhe, etwa wegen der Mög­lich­keit einer "Abwen­dungs­be­fug­nis" für ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, aber auch infol­ge varia­bler oder in einem gewis­sen Rah­men noch zu ver­han­deln­der Zins­kon­di­tio­nen, ver­än­der­lich sein kann.

Fer­ner muss vor der Beschluss­fas­sung über eine Kre­dit­auf­nah­me wegen des in die Zukunft ver­la­ger­ten Risi­kos der Zah­lungs­un­fä­hig­keit ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die im Innen­ver­hält­nis bestehen­de Nach­schuss­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – auch der­je­ni­gen, die von einer etwai­gen "Abwen­dungs­be­fug­nis" Gebrauch gemacht haben – Gegen­stand der Erör­te­rung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung gewe­sen sein. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dür­fen nicht dem Irr­tum unter­lie­gen, dass sie unter allen Umstän­den nur für einen ihrem Mit­ei­gen­tums­an­teil ent­spre­chen­den Anteil an Zins- und Til­gungs­leis­tun­gen für das Dar­le­hen haf­ten. Die ent­spre­chen­de Unter­rich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist in dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu doku­men­tie­ren.

Zugleich bie­tet es sich an, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der Beschluss­fas­sung über die aktu­el­le wirt­schaft­li­che Situa­ti­on der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, ins­be­son­de­re über etwai­ge Wohn­geld­aus­fäl­le zu infor­mie­ren. Eine Offen­le­gung der wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se jedes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ist dage­gen nicht erfor­der­lich; sie kann im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der auch nicht ver­langt wer­den. Anders als das Beru­fungs­ge­richt meint, gilt dies in glei­cher Wei­se für eine Offen­le­gung der Belas­tung des jewei­li­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils durch Grund­pfand­rech­te.

Gemes­sen dar­an ent­spricht der ange­grif­fe­ne Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Auf­nah­me eines Kre­dits nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung.

Aller­dings ist der Beschluss ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts hin­rei­chend bestimmt.

Dem steht nicht ent­ge­gen, dass in dem Beschluss über die Dar­le­hens­auf­nah­me ledig­lich die im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung gel­ten­den Zins­kon­di­tio­nen von 0% genannt sind, der tat­säch­lich gel­ten­de Zins­satz für den KfW-För­der­kre­dit aber erst nach Ein­gang des Kre­dit­an­tra­ges bei der Lan­des­kre­dit­bank Baden-Würt­tem­berg-För­der­bank fest­ge­schrie­ben wer­den soll. Der Ver­wal­te­rin wird hier­durch nicht ein unein­ge­schränk­ter Hand­lungs­spiel­raum ein­ge­räumt. Ihr bleibt gera­de kein Spiel­raum, da sie aus­schließ­lich bevoll­mäch­tigt wur­de, einen För­der­kre­dit nach dem KfW-För­der­pro­gramm Nr. 152 zu den bei Ein­gang des Kre­dit­an­trags gel­ten­den Bedin­gun­gen zu bean­tra­gen. Der Beschluss ist auch nicht des­we­gen zu unbe­stimmt, weil bei der Beschluss­fas­sung die end­gül­tig gel­ten­den Zins­kon­di­tio­nen noch nicht fest­stan­den. Im Hin­blick dar­auf, dass der Beschluss über eine Kre­dit­auf­nah­me in einer außer­or­dent­li­chen Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gefasst wur­de, weil nach Anga­ben der Ver­wal­te­rin unklar sei, ob der staat­li­che 0%-Förderkredit im Jahr 2013 noch erhält­lich sein wer­de, ist der Beschluss dahin­ge­hend zu ver­ste­hen, dass es nur dann zum Abschluss eines Dar­le­hens­ver­tra­ges kom­men soll, wenn sich die Dar­le­hens­be­din­gun­gen gegen­über einer 0%-Finanzierung nicht oder nur unwe­sent­lich ver­än­dert haben.

Vor­lie­gend lässt der Beschluss auch erken­nen, dass der Kre­dit am Ende der Lauf­zeit voll­stän­dig zurück­ge­zahlt sein soll und nicht eine Anschluss­fi­nan­zie­rung in Aus­sicht genom­men wur­de. Die Lauf­zeit des Kre­dits ist aus­drück­lich auf zehn Jah­re beschränkt, wobei die Til­gung nach Ablauf der til­gungs­frei­en Anlauf­zeit in gleich­blei­ben­den Annui­täts­ra­ten erfol­gen soll­te. Zudem ging es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern dar­um, die Sanie­rungs­maß­nah­men über einen zins­lo­sen För­der­kre­dit zu finan­zie­ren, was im Fall einer Pro­lon­ga­ti­on nach zehn Jah­ren nicht gewähr­leis­tet wäre. Die Aus­le­gung des Beschlus­ses ergibt daher, dass das auf­zu­neh­men­de Dar­le­hen nach Ende der Zins­bin­dung von zehn Jah­ren zurück­ge­führt sein soll.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben jedoch die Gren­zen ihres im Rah­men der Grund­sät­ze ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ein­ge­räum­ten Gestal­tungs­er­mes­sens über­schrit­ten.

Das ergibt sich aller­dings – wie bereits aus­ge­führt – nicht schon dar­aus, dass der Beschluss über die Kre­dit­auf­nah­me kei­ne Opti­on für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­hält, ihren Anteil selbst zu finan­zie­ren und als Son­der­um­la­ge zur Redu­zie­rung des Dar­le­hens­be­tra­ges ein­zu­zah­len, oder durch Son­der­til­gun­gen von der – infol­ge der ange­streb­ten 0%-Finanzierung aller­dings ohne­hin nicht gege­be­nen – Belas­tung von Zins­zah­lun­gen befreit zu wer­den.

Eben­so wenig folgt eine Über­schrei­tung des Ermes­sens­spiel­raums aus der erheb­li­chen Höhe des auf­zu­neh­men­den Kre­dits. Ange­sichts der Grö­ße der Wohn­an­la­ge (201 Wohn­ein­hei­ten) und den güns­ti­gen Zins­kon­di­tio­nen ist der von dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­aus­sicht­lich auf­zu­brin­gen­de Anteil zumut­bar. Eine alter­na­ti­ve Finan­zie­rung des Fehl­be­tra­ges von rd. 1, 3 Mio. € im Wege einer Son­der­um­la­ge wür­de jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dem­ge­gen­über mit durch­schnitt­lich 6.500 € belas­ten und begrün­de­te damit das Risi­ko, dass ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den auf sie ent­fal­len­den Betrag (je nach Mit­ei­gen­tums­an­teil unter Umstän­den auch deut­lich höhe­ren Betrag) nicht zah­len oder nur in Raten auf­brin­gen kön­nen. Dem­ge­gen­über gewähr­leis­tet das von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gewähl­te Finan­zie­rungs­kon­zept eine pünkt­li­che, zuver­läs­si­ge und voll­stän­di­ge Mit­tel­auf­brin­gung 31.

Zudem wer­den die Mit­tel auch für eine wirt­schaft­lich sinn­vol­le Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me, näm­lich für eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung ein­ge­setzt. Soweit die Klä­ge­rin unter Hin­weis auf die sich aus dem Ener­gie­aus­weis erge­ben­den Ver­brauchs­wer­te die Not­wen­dig­keit einer sol­chen Sanie­rung im kon­kre­ten Fall bezwei­felt, ist dies ein Ein­wand, der (nur) den Beschluss über die Durch­füh­rung der Sanie­rung betrifft.

Auch durch die Wahl einer auf zehn Jah­re ange­leg­ten Dar­le­hens­rück­zah­lungs­ver­pflich­tung haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Ermes­sens­spiel­raum nicht über­schrit­ten. Ange­sichts des güns­ti­gen Zins­sat­zes ist die lan­ge Bin­dung nicht mit (wesent­li­chen) Mehr­kos­ten für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­bun­den; gleich­zei­tig führt die zeit­lich gestreck­te Rück­zah­lung zu einer deut­li­chen Ent­las­tung weni­ger finanz­star­ker Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Bei der Beschluss­fas­sung über die Kre­dit­auf­nah­me haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Ermes­sen­spiel­raum aber des­halb über­schrit­ten, weil sie ihre Ent­schei­dung auf einer unzu­rei­chen­den Tat­sa­chen­grund­la­ge getrof­fen haben.

Dem Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung lässt sich nicht ent­neh­men, dass über das Risi­ko einer Nach­schuss­pflicht bei Zah­lungs­un­fä­hig­keit von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter­rich­tet wor­den ist. Die Beschluss­vor­la­ge erweckt im Gegen­teil mit der For­mu­lie­rung, dass das Land Baden-Würt­tem­berg eine Aus­fall­bürg­schaft für Zah­lungs­aus­fäl­le von Mit­ei­gen­tü­mern über­nimmt, den irre­füh­ren­den Ein­druck, dass ein sol­ches Risi­ko nicht bestehe, da die Bürg­schaft die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei einem sol­chen Zah­lungs­aus­fall absi­che­re. Tat­säch­lich schützt die in Aus­sicht gestell­te Bürg­schaft aber nicht die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, viel­mehr dient sie allein dem Schutz der kre­dit­ge­ben­den Bank. Tritt der Bürg­schafts­fall ein, ändert dies nichts an der Ver­bind­lich­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und an einer im Innen­ver­hält­nis bestehen­den Nach­schuss­pflicht; es kommt ledig­lich zu einem Gläu­bi­ger­wech­sel (§ 774 BGB).

Auch der­ge­fass­te Sanie­rungs­be­schluss und die damit im Zusam­men­hang ste­hen­den Beschlüs­se ent­spre­chen im vor­lie­gen­den Fall nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung; denn auf­grund der Ungül­tig­erklä­rung des Beschlus­ses über die Kre­dit­auf­nah­me ist nicht gesi­chert, dass die Mit­tel zur Finan­zie­rung der in Aus­sicht genom­me­nen Sanie­rungs­maß­nah­me auf­ge­bracht wer­den kön­nen 32.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2015 – V ZR 244/​14

  1. BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/​11, BGHZ 195, 22 Rn. 7[][]
  2. offen gelas­sen in BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/​11, BGHZ 195, 22 Rn. 8[]
  3. BayO­bLG, NJW-RR 2006, 20, 23; OLG Hamm, ZWE 2012, 378; LG Bie­le­feld, NJW-RR 2012, 143; LG Köln, ZWE 2011, 45; LG Mün­chen I, ZMR 2011, 239 Rn. 50; Timme/​Knop, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 93 f.; Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG 11. Aufl., § 21 Rn. 36; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 21 WEG Rn. 9; Bub, ZWE 2010, 246 ff.; Schmidt, ZMR 2007, 90 ff.[]
  4. LG Düs­sel­dorf, ZWE 2014, 44; LG Karls­ru­he, ZMR 2012, 660; AG Ber­lin-Mit­te, ZWE 2012, 291; AG Ett­lin­gen, ZMR 2010, 808; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 10a; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 242; Elzer, NZM 2009, 57; Abra­men­ko, ZMR 2011, 173 ff.; Dötsch, MDR 2013, 1441 ff.; Schultz­ky, MietRB 2013, 367 ff.; Dras­do, NJW-Spe­zi­al 2014, 417 ff.[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14; Schultz­ky, MietRB 2013, 367, 369[]
  6. vgl. BT-Drs. 16/​887 S. 65[]
  7. vgl. BT-Drs. 16/​887 S. 29 u. 43[]
  8. vgl. Bub, ZWE 2010, 246, 247[]
  9. sie­he dazu u.a. Dötsch, MDR 2013, 1441, 1443; Bub, ZWE 2010, 246, 247; Abra­men­ko, ZMR 2011, 173, 177[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 175[]
  11. BGH, Beschluss vom 15.06.1989 – V ZB 22/​88, BGHZ 108, 44, 47[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168/​13, NJW 2014, 2197 Rn.19[]
  13. vgl. Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 11 Rn. 14[]
  14. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 174 f.[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 14.12 2012 – V ZR 224/​11, BGHZ 196, 45 Rn. 12 sowie BT-Drs. 16/​887 S. 10[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/​10, NJW 2011, 1221[]
  17. vgl. Elzer, NZM 2009, 57, 61; Gott­schalg, NZM 2007, 860, 863[]
  18. vgl. Schultz­ky, MietRB 2013, 367, 370; Jen­ni­ßen, Die Ver­wal­ter­ab­rech­nung, 7. Aufl., Rn. 478; Abra­men­ko, ZMR 2011, 173, 176[]
  19. eben­so Riecke/​Schmidt/​Elzer/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 184e[]
  20. Jennißen/​Schmidt, Der WEG-Ver­wal­ter, 2. Aufl., Rn. 466; Dras­do, NZM 2014, 289, 290; vgl. auch LG Düs­sel­dorf, ZWE 2014, 44, 45[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/​14, BGHZ 202, 375 Rn. 12[]
  22. vgl. Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 242; Elzer, NZM 2009, 57, 61; Dras­do, NJW-Spe­zi­al 2013, 417, 418[]
  23. Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 10a; Jen­ni­ßen, Die Ver­wal­ter­ab­rech­nung, 7. Aufl., 478 f.; Gott­schalg, NZM 2007, 860, 863; vgl. auch Bub, ZWE 2010, 246, 248, 251; LG Düs­sel­dorf, ZWE 2014, 44, 45; aA AG Ber­lin-Mit­te, ZWE 2012, 291, 292; offen­ge­las­sen von BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/​11, BGHZ 195, 22 Rn. 16[]
  24. vgl. Dötsch, MDR 2013, 1441, 1444: "Misch­pro­dukt"[]
  25. eben­so Elzer, NZM 2009, 57, 62[]
  26. Bub, ZWE 2010, 246, 251; Elzer, NZM 2009, 57, 60 f.[]
  27. a.A. Elzer, aaO; wohl auch LG Bie­le­feld, NJW-RR 2012, 143 Rn. 33[]
  28. vgl. BT-Drs. 16/​887, S. 24[]
  29. zutref­fend Dötsch, MDR 2013, 1441, 1443[]
  30. vgl. Dras­do, NJW-Spe­zi­al 2013, 417[]
  31. vgl. LG Düs­sel­dorf, ZWE 2014, 44, 45; Elzer, NZM 2009, 57, 62[]
  32. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/​10, NJW 2011, 2958 Rn. 8 mwN[]