Kün­di­gung nach unbe­rech­tig­ter Miet­min­de­rung

Eine Kün­di­gung des (hier: gewerb­li­chen) Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs setzt vor­aus, dass die Mie­ter die Nicht­leis­tung der Mie­te auch zu ver­tre­ten haben im Sinn des § 286 Abs. 4 BGB. Dabei legt der Bun­des­ge­richts­hof auch in dem Fall einer – letzt­lich unbe­rech­tig­ten – Miet­min­de­run­gen an einen unver­meid­ba­ren Rechts­irr­tum, der unver­schul­det sein könn­te, hohe Anfor­de­run­gen:

Kün­di­gung nach unbe­rech­tig­ter Miet­min­de­rung

An das Vor­lie­gen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums sind nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs grund­sätz­lich stren­ge Maß­stä­be anzu­le­gen. Der Schuld­ner muss die Rechts­la­ge unter Ein­be­zie­hung der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung sorg­fäl­tig prü­fen. Ent­schul­digt ist ein Rechts­irr­tum nur dann, wenn der Irren­de bei Anwen­dung der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt mit einer ande­ren Beur­tei­lung durch die Gerich­te nicht zu rech­nen brauch­te. Bei einer zwei­fel­haf­ten Rechts­fra­ge han­delt bereits fahr­läs­sig, wer sich erkenn­bar in einem Grenz­be­reich des recht­lich Zuläs­si­gen bewegt, in dem er eine von der eige­nen Ein­schät­zung abwei­chen­de Beur­tei­lung der recht­li­chen Zuläs­sig­keit des frag­li­chen Ver­hal­tens in Betracht zie­hen muss. Der Schuld­ner darf nicht das Risi­ko einer zwei­fel­haf­ten Rechts­la­ge dem Gläu­bi­ger zuschie­ben 1.

Die­sen Anfor­de­run­gen haben die Mie­ter im vor­lie­gen­den Fall nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht genügt: Sie han­del­ten zumin­dest fahr­läs­sig, also unter Außer­acht­las­sung der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt (§ 276 Abs. 2 BGB), als sie nach ihrer Dul­dungs­ver­wei­ge­rung zu den vom Ver­mie­ter avi­sier­ten Män­gel­be­sei­ti­gungs­maß­nah­men die monat­li­che Mie­te nicht voll­stän­dig bezahl­ten. Ihnen muss­te bewusst sein, dass die Berech­ti­gung, die Mie­te trotz ihrer Ver­wei­ge­rung der Dul­dung wei­ter nur gemin­dert zu bezah­len, davon abhing, ob sie mit Blick auf ein Zurück­be­hal­tungs­recht wegen Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen zu die­ser Ver­wei­ge­rung berech­tigt waren. Nach­dem auch damals sowohl von der ober­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung als auch von nam­haf­ten Stim­men in der Lite­ra­tur das Bestehen eines auf Aus­gleich des Ein­nah­me­aus­falls gerich­te­ten Scha­dens­er­satz­an­spruchs abge­lehnt wur­de, muss­ten die Mie­ter eine von ihrer Auf­fas­sung abwei­chen­de recht­li­che Ein­schät­zung in Betracht zie­hen. Dies genügt für den Vor­wurf der Fahr­läs­sig­keit.

  1. BGH, Urteil vom 11.04.2012 – XII ZR 48/​10WuM 2012, 323 Rn. 31; BGH Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/​06 , NJW 2007, 428 Rn. 25 mwN[]