Rauchende Mieter

Darf der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens in einem Mehrfamilien- und Bürohaus kündigen, wenn es im Treppenhaus durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des rauchenden Mieters zu Beeinträchtigungen anderer Mieter kommt? Grundsätzlich ja, sagt der Bundesgerichtshof und errichtet gleichzeitig hohe Hürden:

Anlass für die Entscheidung des Bundesgerichtshof war ein Fall aus Düsseldorf: Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Vermieterin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Mieters, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, „Zigarettengestank“ in das Treppenhaus gelange. Dies liege, so die Vermieterin, daran, dass der Mieter seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Düsseldorf hat der Räumungsklage stattgegeben¹, die hiergegen gerichtete Berufung des Mieters hat das Landgericht Düsseldorf zurückgewiesen². Die vom Landgericht Düsseldorf in seinem Berufungsurteil zugelassene Revision hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an eine andere Kammer des Landgerichts.

Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, kann zwar, so der Bundesgerichtshof, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Im Streitfall sah sich der Bundesgerichtshof allerdings zu einer Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende „nachhaltige Störung des Hausfriedens“ oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende „schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters“ vorlag, nicht in der Lage, weil die vom Landgericht Düsseldorf im Berufungsurteil vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Landgerichts Düsseldorf zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden.

1. AG Düsseldorf, Urteil vom 31.07.2013 – 24 C 1355/13[↩]
2. LG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014 – 21 S 240/13[↩]