Rau­chen­de Mie­ter

Darf der Ver­mie­ter ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis wegen Stö­rung des Haus­frie­dens in einem Mehr­fa­mi­li­en- und Büro­haus kün­di­gen, wenn es im Trep­pen­haus durch Ziga­ret­ten­ge­rü­che aus der Woh­nung des rau­chen­den Mie­ters zu Beein­träch­ti­gun­gen ande­rer Mie­ter kommt? Grund­sätz­lich ja, sagt der Bun­des­ge­richts­hof und errich­tet gleich­zei­tig hohe Hür­den:

Rau­chen­de Mie­ter

Anlass für die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hof war ein Fall aus Düs­sel­dorf: Der 75-jäh­ri­ge Beklag­te ist seit 40 Jah­ren Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Düs­sel­dorf. Die Ver­mie­te­rin hat das Miet­ver­hält­nis frist­los und hilfs­wei­se frist­ge­mäß gekün­digt, weil aus der Woh­nung des Mie­ters, der dort täg­lich 15 Ziga­ret­ten raucht, "Ziga­ret­ten­ge­stank" in das Trep­pen­haus gelan­ge. Dies lie­ge, so die Ver­mie­te­rin, dar­an, dass der Mie­ter sei­ne Woh­nung nicht aus­rei­chend über die Fens­ter lüf­te und die Aschen­be­cher in sei­ner Woh­nung nicht lee­re.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Düs­sel­dorf hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 1, die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Mie­ters hat das Land­ge­richt Düs­sel­dorf zurück­ge­wie­sen 2. Die vom Land­ge­richt Düs­sel­dorf in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg und führ­te zur Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts.

Eine Geruchs­be­läs­ti­gung der Mit­mie­ter durch Ziga­ret­ten­rauch, die ein Mie­ter durch ein­fa­che und zumut­ba­re Maß­nah­men (etwa die Lüf­tung über die Fens­ter) ver­hin­dern könn­te, kann zwar, so der Bun­des­ge­richts­hof, im Ein­zel­fall eine Stö­rung des Haus­frie­dens und eine Ver­let­zung ver­trag­li­cher Neben­pflich­ten des Mie­ters (Gebot der Rück­sicht­nah­me) dar­stel­len kann, ins­be­son­de­re, wenn die Inten­si­tät der Beein­träch­ti­gun­gen ein uner­träg­li­ches und gesund­heits­ge­fähr­den­des Aus­maß erreicht.

Im Streit­fall sah sich der Bun­des­ge­richts­hof aller­dings zu einer Beur­tei­lung, ob eine die frist­lo­se Kün­di­gung gemäß § 569 Abs. 2 BGB recht­fer­ti­gen­de "nach­hal­ti­ge Stö­rung des Haus­frie­dens" oder auch nur eine die ordent­li­che Kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB recht­fer­ti­gen­de "schuld­haf­te nicht uner­heb­li­che Ver­let­zung ver­trag­li­cher Pflich­ten des Mie­ters" vor­lag, nicht in der Lage, weil die vom Land­ge­richt Düs­sel­dorf im Beru­fungs­ur­teil vor­ge­nom­me­ne Wür­di­gung auf einer lücken­haf­ten und unter Ver­let­zung pro­zes­sua­ler Vor­schrif­ten erfolg­ten Tat­sa­chen­fest­stel­lung beruh­te.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache des­halb an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Düs­sel­dorf zurück­ver­wie­sen, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen nach­ge­holt wer­den.

  1. AG Düs­sel­dorf, Urteil vom 31.07.2013 – 24 C 1355/​13[]
  2. LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 26.06.2014 – 21 S 240/​13[]