Sachenrechtsbereinigung – und die baulichen Investitionen des Verfügungsberechtigten

Bauliche Investitionen des Verfügungsberechtigten zur Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG sind – auch wenn sie anlässlich gebotener Instandsetzungen erfolgten – keine zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Berechtigte nach bestandskräftiger Entscheidung über die Rückübertragung in entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten die Kosten zu erstatten, die diesem aus den ihm nach § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG erlaubten Rechtsgeschäften entstanden sind¹.

Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG sind dem Verfügungsberechtigten bauliche Maßnahmen zur Pflege und zur Obhut über das Mietobjekt und zum Schutz des Eigentums der Mieter erlaubt, zu denen er als Vermieter den Mietern gegenüber verpflichtet ist². Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme der tatsächlichen Maßnahmen³ und zum Abschluss der Rechtsgeschäfte⁴ berechtigt, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts erforderlich sind. Dazu gehören die Geschäfte, die dem tatsächlichen und dem wirtschaftlichen Bestand des Vermögenswertes dienen⁵.

Soweit Baumaßnahmen an Gebäuden zu deren Erhaltung oder Instandsetzung notwendig waren, hat der Bundesgerichtshof auch die Zulässigkeit damit verbundener Modernisierungen bejaht, wenn die ersetzten Teile der Bausubstanz oder der haustechnischen Anlagen zwar noch funktionstüchtig waren, ihre Erneuerung aber wirtschaftlich geboten war, weil der Zustand der Bebauung sich so weit von den üblichen Standards entfernt hatte, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften ließ⁶. Ob die Investition unter diesem Gesichtspunkt erforderlich war, ist jedoch aus der objektivierten Sicht des Berechtigten (und nicht nach den wirtschaftlichen Dispositionen des Verfügungsberechtigten) zu beurteilen. Die bauliche Investition muss sich zudem bei objektiver Betrachtung der Maßnahme als eine Investition zur Erhaltung und Instandsetzung des Vermögenswerts darstellen, und die Tatsache, dass sie auch zu einer Modernisierung führt, lediglich ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge sein⁷. Von den Investitionen des Verfügungsberechtigten zur Instandhaltung des Bauwerks und zur Bewirtschaftung müssen die baulichen Maßnahmen nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG abgegrenzt werden, deren Hauptzweck die Modernisierung von Wohnraum ist.

Richtig ist schließlich auch, dass gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nur die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen sind, die nicht zu dem aus den jährlichen Nutzungen zu deckenden Aufwand gehören⁸. Den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand hat der Verfügungsberechtigte auch dann zu tragen, wenn die Einnahmen die laufenden Erhaltungs- und Verwaltungskosten nicht decken⁹; insoweit sind seine Rechte auf eine Aufrechnung gegenüber einem Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der nach dem 1.07.1994 vereinnahmten Mieten beschränkt (§ 7 Abs. 7 Sätze 2 und 4 VermG). Dass es sich bei den 1995 und 1996 durchgeführten Baumaßnahmen an den Wohngebäuden um einen aus den jährlichen Einnahmen nicht zu bestreitenden Aufwand gehandelt hat, ist bereits im Hinblick auf das Verhältnis zwischen den Kosten von 1.272.381, 48 € und den jährlichen Bruttomieten von 73.220, 21 € (1995) und von 90.852, 81 € (1996) zweifelsfrei.

Danach sind die Kosten für die Erdgasumstellung, den Anschluss an das Abwassernetz, die Stilllegung der Kleinklärgrube und die Dacherneuerung als auf gesetzlichen Verpflichtungen beruhenden oder zur Erhaltung der Gebäudesubstanz erforderlichen außergewöhnlichen Erhaltungsaufwand anzusehen, für den die Verfügungsberechtigte Kostenerstattung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verlangen kann.

Nicht gefolgt werden kann dem Oberlandesgericht Dresden¹⁰ aber in der weiteren Annahme, auch die umfangreiche Sanierung und Modernisierung des Anwesens in den Jahren 1995/1996 zur Gänze eine gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ersatzpflichtige außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme dar.

Das Oberlandesgericht Dresden¹¹ geht im Anschluss an die Rechtauffassung der Oberlandesgerichte Frankfurt am Main¹² und Naumburg¹³ von einer weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirtschaftung erforderlichen Maßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG) aus. Von der Vorschrift erfasst seien auch bauliche Maßnahmen, die nach der Entwicklung des Wohnungsmarkts die weitere Vermietung auch in Zukunft sicherten. Die Erforderlichkeit einer baulichen Investition in einen Altbau sei daher nicht nach dem in den neunziger Jahren des 20. Jahrhunderts in den neuen Ländern üblichen Standard in den oft noch unsanierten Wohnungen, sondern nach dem sich in absehbarer Zeit auf dem Wohnungsmarkt entwickelnden Standard zu beurteilen.

Dem ist nicht zu folgen.

Das ergibt sich allerdings nicht daraus, dass dem Verfügungsberechtigten über die Erhaltung des vorhandenen Standards hinausgehende, modernisierende Instandsetzungen erst erlaubt wären, wenn es zu einem Leerstand gekommen ist. Instandsetzungen mit einer Anpassung an den im Zeitpunkt der Maßnahme üblichen Standard darf der Verfügungsberechtigte – bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze¹⁴ – auch vornehmen, wenn die Wohnungen noch nicht leer stehen¹⁵.

Der Rechtsfehler des Oberlandesgerichts Dresden liegt vielmehr darin, dass die von ihm befürwortete weite Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirtschaftung erforderlichen Maßnahmen in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG das Regelungskonzept des Gesetzgebers unterliefe und den Berechtigten überforderte.

Die gesetzlichen Regelungen über den Unterlassungsanspruch des Berechtigten in § 3 Abs. 3 VermG (sog. Verfügungssperre) sollen zwei divergierende Interessen zum Ausgleich bringen. Auf der einen Seite sollen die Dispositionsbefugnis des Berechtigten gegen zwischenzeitliche Verfügungen gesichert¹⁶ und der an ihn zu restituierende Vermögenswert gegen eine wirtschaftliche Aushöhlung durch Maßnahmen des Verfügungsberechtigten geschützt werden¹⁷. Auf der anderen Seite soll verhindert werden, dass der Verfügungsberechtigte – etwa mit Blick auf eine möglicherweise unzureichende Amortisation seiner Aufwendungen – von den zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands notwendigen Maßnahmen absieht und Gebäude zum Nachteil von Mietern verfallen. Dem erforderlichen Ausgleich dieser Interessen dient die Abgrenzung der Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen von den Modernisierungsmaßnahmen, die nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind.

Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten nicht aus den laufenden Erträgen gedeckt werden, sind dem Verfügungsberechtigten grundsätzlich nur insoweit erlaubt, als er hierzu verpflichtet ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG) oder ihm die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a Fall 2 und Satz 5 VermG). Von diesem Grundsatz macht § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG eine Ausnahme. Außergewöhnliche Aufwendungen, die in dem Zeitraum zwischen dem Restitutionsantrag und der Rückübertragung zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts notwendig waren, hat der Berechtigte nach der Rückübertragung auch dann zu ersetzen, wenn diese nicht durch laufende Einnahmen gedeckt sind. Daran soll der mit dem Restitutionsverfahren verbundene Zeitablauf nichts ändern, da andernfalls der Berechtigte aus einer späteren Rückübertragung einen nicht gerechtfertigten Vorteil zöge¹⁸. Ersatzfähig sind die Kosten solcher Maßnahmen auch dann, wenn ihre Durchführung zwangsläufig zu einer Modernisierung führt¹⁹.

Nicht durch Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen bedingte Modernisierungen, deren Kosten nicht aus den Einnahmen bestritten werden können, darf der Verfügungsberechtigte zwar vornehmen, wenn eine gemeindliche Anordnung ergangen ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a VermG) oder ohne eine solche Anordnung, wenn die Kosten der Maßnahme von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 5 VermG). Liegen diese Voraussetzungen aber nicht vor, darf der Verfügungsberechtigte Wohnraummodernisierungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG, also bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des bestehenden Wohnraums nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken, nur auf Grund eines Investitionsvorrangbescheids nach § 21a Abs. 1 InVorG innerhalb der gesetzlich bestimmten Höchstgrenzen bis zu dem im Bescheid festgesetzten Betrag auf Kosten des Berechtigten vornehmen (§ 21a Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 Satz 3 InVorG). Eine Erstattung seiner Kosten kann der Verfügungsberechtigte nach § 21a Abs. 5 Satz 3 InVorG nur zu den Bedingungen des Bescheids und auch nur dann verlangen, wenn zuvor ohne Erfolg ein vereinfachtes Rückübertragungsverfahren an den Anmelder durch einen Investitionsvorrangbescheid (§ 21b VermG) stattgefunden hat.

Diese gesetzliche Differenzierung bei den Voraussetzungen und dem Umfang der Erstattung der Kosten würde mit der von dem Berufungsgericht befürworteten weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG unterlaufen. Könnte der Verfügungsberechtigte auch nicht rentierliche bauliche Maßnahmen im Sinne von § 177 BauGB ohne Weiteres durchführen und nach Rückübertragung von dem Berechtigten Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, auch wenn eine Kostenerstattung von der Gemeinde oder einer anderen öffentlichen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB nicht erfolgt, hätte es der einschränkenden Regelung in § 3 Abs. 3 Sätze 2, 4 und 5 VermG nicht bedurft. Ebenso verhielte es sich, wenn der Verfügungsberechtigte wegen der Verbesserung der Vermietbarkeit auch den Ersatz seiner Aufwendungen für eine Wohnraummodernisierung beanspruchen könnte, ohne dass dem Berechtigten zuvor eine Übertragung durch Investitionsvorrangbescheid (§ 21b InVorG) angeboten wurde²⁰. Ohne diese Einschränkungen wäre nicht sicherzustellen, dass die Verfügungssperre nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ihren Zweck erfüllt. Der Berechtigte wäre dem Risiko ausgesetzt, nach erfolgter Restitution Kosten für bauliche Maßnahmen tragen zu müssen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Substanz nicht geboten waren und die sich auch nicht rechnen. Damit würde er wirtschaftlich in mehr oder weniger großem Umfang um die Früchte der ihm nach dem Gesetz zustehenden Restitution gebracht. Gerade das soll die Unterlassungspflicht nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verhindern.

Die mit einer weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen letztlich verbundene Befugnis des Verfügungsberechtigten zur Überwälzung solcher Kosten auf den Berechtigten entspräche auch nicht der Rolle, die dem Verfügungsberechtigten nach dem Vermögensgesetz zukommt. Diese ähnelt der eines Treuhänders²¹. Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG hat der Verfügungsberechtigte die ihm erlaubten Rechtsgeschäfte so zu führen, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert²². Das ist bei den Wohnraumodernisierungen nicht der Fall, deren Kosten sich gar nicht oder nur bei – grundsätzlich gebotener – Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel²³ aus den künftigen Mieteinnahmen finanzieren lassen. Kann der Verfügungsberechtigte – hier der Staat – keine Fördermittel enthalten, widerspricht es dem von ihm zu beachtenden Interesse und mutmaßlichen Willen des Berechtigten, wenn er dennoch solche nicht rentierlichen Modernisierungen vornimmt.

Die für den Erstattungsanspruch wesentliche Grenze zwischen den Baumaßnahmen zur Erhaltung und denen zur Modernisierung ist allerdings fließend. Die Baumaßnahmen des Verfügungsberechtigten können Elemente enthalten, bei denen – je nach Gewichtung – die Erhaltung und Instandsetzung oder die Modernisierung im Vordergrund standen, weshalb die Einordnung dem Tatrichter vorbehalten ist²⁴. Das Revisionsgericht prüft jedoch, ob die tatrichterliche Einordnung auf der Grundlage einer rechtsfehlerfreien Auslegung der anzuwendenden Rechtsvorschriften erfolgt ist. Das ist hier nicht der Fall. Die 1995/1996 durchgeführten Baumaßnahmen (Erneuerung der Sanitär- und der Elektroanlagen, Einbau einer zentralen Heizungsanlage statt der Ofenheizungen, Erneuerung der Fenster und Türen, Wärmedämmung der Giebelwände, Anbringung zuvor nicht vorhandener Fliesen in den Bädern und in den Küchen) waren in ihrem Kern Maßnahmen der Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG. In den Unterlagen über die Projektierung, Planung und Überwachung sind sie auch als solche, nämlich als Sanierung und Modernisierung und als Energiesparmaßnahme einschließlich Modernisierung, bezeichnet worden.

von dem Kostenerstattungsanspruch muss nicht der Betrag abgezogen werden, den die Berechtigte oder ein privater Verfügungsberechtigter durch die Gewährung staatlicher Fördermittel für die durchgeführten Baumaßnahmen erspart hätten.

Dem steht schon entgegen, dass das Gesetz einen derartigen Abzug einer fiktiven Ersparnis des Berechtigten von den dem Verfügungsberechtigten zu erstattenden Kosten nicht vorsieht. Darin liegt auch keine ungerechtfertigte Benachteiligung der Beklagten gegenüber anderen Restitutionsberechtigten, bei denen ein Privater Verfügungsberechtigter war. Die gesetzliche Regelung ist nämlich sachgerecht, soweit es um den Erhaltungsaufwand geht. Die Berücksichtigung einer derartigen fiktiven Ersparnis von dem Erhaltungsaufwand führte bei der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG zu dem absurden Ergebnis, dass der Verfügungsberechtigte nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG Mieten herausgeben müsste, die er zur Erhaltung des Vermögenswerts verwenden sollte und verwendet hat. Die Nichtberücksichtigung staatlicher Fördermaßnahmen ist auch bei dem Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu beanstanden. Die zur Erhaltung und Instandsetzung des Vermögensgegenstands notwendigen Maßnahmen müssen unabhängig davon durchgeführt werden, ob sie durch Zulagen, Sonderabschreibungen, zinsverbilligte Kredite usw. gefördert werden. Der Berechtigte muss diesen Aufwand auch dann tragen, wenn die Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erst in einem Zeitpunkt anfallen, in dem staatliche Förderungen nicht oder nicht mehr in dem Umfang wie in den ersten Jahren nach dem Beitritt gewährt werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juli 2015 – V ZR 84/14

grundlegend: BGH, Urteil vom 12.06.1997 – III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 64; seitdem: BGH, Urteil vom 28.06.2002 – V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2426; Urteil vom 14.05.2004 – V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; Urteil vom 11.03.2005 – V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 888 f; BGH, Urteil vom 17.05.2001 – III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1347; Urteil vom 20.11.2003 – III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077 [↩]
BGH, Urteil vom 14.05.2004 – V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; BGH, Urteil vom 17.05.2001 – III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1348; Urteil vom 04.04.2002 – III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 244 [↩]
BGH, Urteil vom 15.04.1994 – V ZR 79/83, BGHZ 126, 1, 7; Urteil vom 16.12 2005 – V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733 Rn. 12 [↩]
bspw. von Bau- und Kreditverträgen: BGH, Urteil vom 16.12 2005 – V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733 Rn. 12 [↩]
BGH, Urteil vom 12.06.1997 – III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 63 [↩]
BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 14, 40 [↩]
BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, aaO Rn. 14 [↩]
BGH, Urteil vom 28.06.2002 – V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2426; Urteil vom 04.05.2004 – V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 10; BGH, Urteil vom 04.04.2002 – III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 245; Beschluss vom 20.11.2003 – III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077 [↩]
BGH, Urteil vom 28.06.2002 – V ZR 165/01, VIZ 2002, 622, 623 [↩]
OLG Dresden, Urteil vom 14.03.2014 – 1 U 802/10 [↩]
OLG Dresden, Urteil vom 14.03.2014 – 1 U 802/10 [↩]
OLG Frankfurt am Main, VIZ 2001, 211, 213 [↩]
OLG Naumburg, OLG-NL 2004, 200, 201 [↩]
BGH, Urteil vom 04.04.2002 – III ZR 4/01, VIZ 2002, 462, 465, insoweit nicht in BGHZ 150, 237 abgedruckt [↩]
BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 10, 44 [↩]
BGH, Urteil vom 16.12 1994 – V ZR 177/93, BGHZ 128, 210, 214 [↩]
BGH, Urteil vom 12.06.1997 – III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 61; Urteil vom 17.05.2001 – III ZR 283/00, WM 2001, 1346 [↩]
vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2007 – V ZR 85/06, NJW-RR 2007, 1703 Rn.19, BGH, Urteil vom 20.11.2003 – III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077 [↩]
BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 14 a.E. [↩]
BGH, Urteil vom 17.05.2001 – III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1348 [↩]
BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 [↩]
BGH Urteil vom 12.06.1997 – III ZR 105/96, BGHZ 136, 57, 63 [↩]
vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2002 – III ZR 4/01, VIZ 2002, 462, 466 – insoweit nicht in BGHZ 150, 237 abgedruckt [↩]
vgl. BGH, Urteil vom 14.05.2004 – V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; BGH, Urteil vom 17.05.2001 – III ZR 283/00, WM 2001, 1346, 1347 [↩]

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