Teilungserklärung und die Ermächtigung zur Einräumung von Sondernutzungsrechten

Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden¹.

Anders als bei der Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum oder umgekehrt² betrifft eine Konkretisierung oder Änderung der positiven Komponente eines Sondernutzungsrechts nicht den Gegenstand, sondern lediglich den Inhalt des Eigentums. Als Ausdruck der Privatautonomie kann die Befugnis hierzu – wie hier – durch eine Ermächtigung in der Teilungserklärung erteilt werden³; auf das Bestehen einer wirksamen Vollmacht zum Handeln im Namen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer kommt es dann nicht an.

Allerdings muss eine solche Ermächtigung – soll sie im Wege der Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 WEG verdinglicht werden – dem sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Das ist hier jedoch der Fall, weil sich die Abänderungsbefugnis auf in einer weiteren Anlage gekennzeichnete Flächen bezieht und die Befugnisse klar umrissen sind.

Eine solche Ermächtigung hält nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch einer Inhaltskontrolle stand, und zwar gleichgültig, ob man in der Teilungserklärung getroffene Regelungen an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder – was zweifelhaft erscheint – an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (ggf. in entsprechender Anwendung) misst⁴.

Bei einer an den rechtlichen Maßstäben von § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle ist zunächst zu berücksichtigen, dass die teilende Eigentümerin die Bedürfnisse von Erwerbern nicht abschließend beurteilen kann. Gerade bei Flächen, die vor oder hinter einer Eigentumswohnung liegen, kann sie nicht zuverlässig abschätzen, ob dem Erwerber an einem oder mehreren Stellplätzen oder zumindest auch an einem Gartennutzungsrecht mit Terrasse gelegen ist. Dem trägt die Ermächtigung Rechnung. Demgegenüber fallen Vertrauensschutzgesichtspunkte der Erwerber schon deshalb nicht ins Gewicht, weil diese von vornherein von dem Mitgebrauch der in Rede stehenden Flächen ausgeschlossen waren und sie auch klar sehen konnten, dass eine Zuweisung nicht nur zum Zwecke des Abstellens von Fahrzeugen, Fahrrädern etc. in Betracht kam.

Die Ermächtigung ist (im hier entschiedenen Fall) zeitlich nicht unbegrenzt. Auch ohne ausdrückliche Regelung versteht es sich, dass die Ermächtigung, die nur der teilenden Eigentümerin zugewiesen ist, mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber endet. Zeitlich nachfolgende Konkretisierungen oder Änderungen des Sondernutzungsinhalts wären nicht mehr von der Ermächtigung gedeckt. Auch mit der jeweiligen Zuweisung von Sondernutzungsrechten endet insoweit die Abänderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin.

Davon abgesehen ist im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer nicht jedwede inhaltliche Ausgestaltung der teilenden Eigentümerin hinnehmen müssen, so dass nicht die Gefahr besteht, dass die Rechtsposition der Erwerber unzumutbar ausgehöhlt wird. Diese sind insoweit nach § 315 BGB vor einem Missbrauch der Gestaltungsmacht der teilenden Eigentümerin geschützt⁵, der eine Art Treuhänderfunktion gegenüber den (zukünftigen) Miteigentümern zukommt⁶ und die bei der Ausübung ihres Gestaltungsermessens die Belange der übrigen Wohnungseigentümer angemessen zu berücksichtigen hat⁷.

Im Ergebnis ergibt sich nichts anderes, wenn man die Ermächtigung an der Regelung des § 308 Nr. 4 BGB oder an der Generalklausel des § 307 BGB misst. Denn mit Blick auf die zuerst genannte Bestimmung ist die Ermächtigung den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung der Interessen der teilenden Wohnungseigentümerin – wie dargelegt – zumutbar. Das strahlt auch auf die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Gesamtabwägung aus.

Die Zuteilung des Sondernutzungsrechts mit dem hier in Rede stehenden Inhalt hält sich innerhalb des der teilenden Eigentümerin nach § 315 BGB zustehenden Gestaltungsermessens⁸. Soweit der Kläger in tatsächlicher Hinsicht darauf verweist, er habe mit Nichtwissen bestritten, dass die nach der Bauordnung für das Land NordrheinWestfalen notwendige Zahl von Stellplätzen auch nach der vorgenommenen Änderung noch eingehalten werde, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung. Denn es liegt auf der Hand, dass der Kläger für das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen nach § 1004 BGB die Darlegungslast trägt.

Eine wirksame Zuweisung des Sondernutzungsrechts scheitert nach Ansicht des Bundesgerichtshofs schließlich auch nicht daran, dass die dinglichen Gläubiger der Zuweisung nicht zugestimmt haben. Eine Zustimmung ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG schon deshalb entbehrlich, weil durch den Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer bereits die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist und daher die Rechtstellung dinglicher Gläubiger durch die nachfolgende Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an Erwerber unter Konkretisierung oder Änderung des Nutzungszwecks zumindest im Regelfall keine Verschlechterung mehr erfahren dürfte⁹.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Dezember 2011 – V ZR 74/11

1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 163; Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 74[↩]
2. dazu BGH, Urteil vom 04.04.2003 – V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166[↩]
3. Armbrüster, ZMR 2005, 244, 247; Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 85 f. mwN; vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445[↩]
4. zweifelnd bereits BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand; offengelassen auch in dem BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 215[↩]
5. vgl. auch BGH, Beschluss vom 08.11.1985 – V ZR 113/84, NJW 1986, 845[↩]
6. Ulmer in Festgabe für Weitnauer, 1980, S.205, 206 u. 217[↩]
7. Häublein, aaO, S. 306 f. mwN[↩]
8. zu Letzterem vgl. auch BGH, Beschluss vom 08.11.1985, aaO[↩]
9. vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445; KG, ZMR 2007, 384, 387; Riecke/Schmid/Schneider, aaO, § 5 Rn. 100 mwN[↩]