Tei­lungs­er­klä­rung und die Ermäch­ti­gung zur Ein­räu­mung von Son­der­nut­zungs­rech­ten

Der tei­len­de Eigen­tü­mer kann sich in der Tei­lungs­er­klä­rung ermäch­ti­gen las­sen, bei Ver­kauf der Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten dem jewei­li­gen Erwer­ber das Son­der­nut­zungs­recht an bestimm­ten Flä­chen ein­zu­räu­men und des­sen Inhalt näher zu bestim­men.

Tei­lungs­er­klä­rung und die Ermäch­ti­gung zur Ein­räu­mung von Son­der­nut­zungs­rech­ten

Son­der­nut­zungs­rech­te sind dadurch gekenn­zeich­net, dass einem oder meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter Aus­schluss der übri­gen (nega­ti­ve Kom­po­nen­te) das Recht zur Nut­zung von Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums zuge­wie­sen wird (posi­ti­ve Kom­po­nen­te). Wegen des Ent­zugs der Befug­nis zum Mit­ge­brauch nach § 13 Abs. 2 WEG kann es nur durch Ver­ein­ba­rung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den tei­len­den Eigen­tü­mer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begrün­det oder geän­dert wer­den1.

Anders als bei der Umwand­lung von Gemein­schafts- in Son­der­ei­gen­tum oder umge­kehrt2 betrifft eine Kon­kre­ti­sie­rung oder Ände­rung der posi­ti­ven Kom­po­nen­te eines Son­der­nut­zungs­rechts nicht den Gegen­stand, son­dern ledig­lich den Inhalt des Eigen­tums. Als Aus­druck der Pri­vat­au­to­no­mie kann die Befug­nis hier­zu – wie hier – durch eine Ermäch­ti­gung in der Tei­lungs­er­klä­rung erteilt wer­den3; auf das Bestehen einer wirk­sa­men Voll­macht zum Han­deln im Namen sämt­li­cher übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kommt es dann nicht an.

Aller­dings muss eine sol­che Ermäch­ti­gung – soll sie im Wege der Grund­buch­ein­tra­gung nach § 10 Abs. 3 WEG ver­ding­licht wer­den – dem sachen- und grund­buch­recht­li­chen Bestimmt­heits­grund­satz genü­gen. Das ist hier jedoch der Fall, weil sich die Abän­de­rungs­be­fug­nis auf in einer wei­te­ren Anla­ge gekenn­zeich­ne­te Flä­chen bezieht und die Befug­nis­se klar umris­sen sind.

Eine sol­che Ermäch­ti­gung hält nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch einer Inhalts­kon­trol­le stand, und zwar gleich­gül­tig, ob man in der Tei­lungs­er­klä­rung getrof­fe­ne Rege­lun­gen an dem Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) oder – was zwei­fel­haft erscheint – an den für all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen gel­ten­den Vor­schrif­ten der §§ 305 ff. BGB (ggf. in ent­spre­chen­der Anwen­dung) misst4.

Bei einer an den recht­li­chen Maß­stä­ben von § 242 BGB aus­ge­rich­te­ten Inhalts­kon­trol­le ist zunächst zu berück­sich­ti­gen, dass die tei­len­de Eigen­tü­me­rin die Bedürf­nis­se von Erwer­bern nicht abschlie­ßend beur­tei­len kann. Gera­de bei Flä­chen, die vor oder hin­ter einer Eigen­tums­woh­nung lie­gen, kann sie nicht zuver­läs­sig abschät­zen, ob dem Erwer­ber an einem oder meh­re­ren Stell­plät­zen oder zumin­dest auch an einem Gar­ten­nut­zungs­recht mit Ter­ras­se gele­gen ist. Dem trägt die Ermäch­ti­gung Rech­nung. Dem­ge­gen­über fal­len Ver­trau­ens­schutz­ge­sichts­punk­te der Erwer­ber schon des­halb nicht ins Gewicht, weil die­se von vorn­her­ein von dem Mit­ge­brauch der in Rede ste­hen­den Flä­chen aus­ge­schlos­sen waren und sie auch klar sehen konn­ten, dass eine Zuwei­sung nicht nur zum Zwe­cke des Abstel­lens von Fahr­zeu­gen, Fahr­rä­dern etc. in Betracht kam.

Die Ermäch­ti­gung ist (im hier ent­schie­de­nen Fall) zeit­lich nicht unbe­grenzt. Auch ohne aus­drück­li­che Rege­lung ver­steht es sich, dass die Ermäch­ti­gung, die nur der tei­len­den Eigen­tü­me­rin zuge­wie­sen ist, mit der letz­ten Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum an einen Erwer­ber endet. Zeit­lich nach­fol­gen­de Kon­kre­ti­sie­run­gen oder Ände­run­gen des Son­der­nut­zungs­in­halts wären nicht mehr von der Ermäch­ti­gung gedeckt. Auch mit der jewei­li­gen Zuwei­sung von Son­der­nut­zungs­rech­ten endet inso­weit die Abän­de­rungs­be­fug­nis der tei­len­den Eigen­tü­me­rin.

Davon abge­se­hen ist im Rah­men der Abwä­gung zu berück­sich­ti­gen, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht jed­we­de inhalt­li­che Aus­ge­stal­tung der tei­len­den Eigen­tü­me­rin hin­neh­men müs­sen, so dass nicht die Gefahr besteht, dass die Rechts­po­si­ti­on der Erwer­ber unzu­mut­bar aus­ge­höhlt wird. Die­se sind inso­weit nach § 315 BGB vor einem Miss­brauch der Gestal­tungs­macht der tei­len­den Eigen­tü­me­rin geschützt5, der eine Art Treu­hän­der­funk­ti­on gegen­über den (zukünf­ti­gen) Mit­ei­gen­tü­mern zukommt6 und die bei der Aus­übung ihres Gestal­tungs­er­mes­sens die Belan­ge der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen zu berück­sich­ti­gen hat7.

Im Ergeb­nis ergibt sich nichts ande­res, wenn man die Ermäch­ti­gung an der Rege­lung des § 308 Nr. 4 BGB oder an der Gene­ral­klau­sel des § 307 BGB misst. Denn mit Blick auf die zuerst genann­te Bestim­mung ist die Ermäch­ti­gung den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter Berück­sich­ti­gung der Inter­es­sen der tei­len­den Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin – wie dar­ge­legt – zumut­bar. Das strahlt auch auf die im Rah­men von § 307 BGB vor­zu­neh­men­de Gesamt­ab­wä­gung aus.

Die Zutei­lung des Son­der­nut­zungs­rechts mit dem hier in Rede ste­hen­den Inhalt hält sich inner­halb des der tei­len­den Eigen­tü­me­rin nach § 315 BGB zuste­hen­den Gestal­tungs­er­mes­sens8. Soweit der Klä­ger in tat­säch­li­cher Hin­sicht dar­auf ver­weist, er habe mit Nicht­wis­sen bestrit­ten, dass die nach der Bau­ord­nung für das Land Nord­rhein­West­fa­len not­wen­di­ge Zahl von Stell­plät­zen auch nach der vor­ge­nom­me­nen Ände­rung noch ein­ge­hal­ten wer­de, führt dies nicht zu einer ande­ren recht­li­chen Bewer­tung. Denn es liegt auf der Hand, dass der Klä­ger für das Vor­lie­gen der Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen nach § 1004 BGB die Dar­le­gungs­last trägt.

Eine wirk­sa­me Zuwei­sung des Son­der­nut­zungs­rechts schei­tert nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs schließ­lich auch nicht dar­an, dass die ding­li­chen Gläu­bi­ger der Zuwei­sung nicht zuge­stimmt haben. Eine Zustim­mung ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG schon des­halb ent­behr­lich, weil durch den Aus­schluss der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bereits die nega­ti­ve Kom­po­nen­te des Son­der­nut­zungs­rechts ding­li­cher Inhalt der Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­rech­te gewor­den ist und daher die Recht­stel­lung ding­li­cher Gläu­bi­ger durch die nach­fol­gen­de Zuwei­sung eines Son­der­nut­zungs­rechts an Erwer­ber unter Kon­kre­ti­sie­rung oder Ände­rung des Nut­zungs­zwecks zumin­dest im Regel­fall kei­ne Ver­schlech­te­rung mehr erfah­ren dürf­te9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Dezem­ber 2011 – V ZR 74/​11

  1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 163; Klein in Bär­mann, aaO, § 13 Rn. 74
  2. dazu BGH, Urteil vom 04.04.2003 – V ZR 322/​02, NJW 2003, 2165, 2166
  3. Arm­brüs­ter, ZMR 2005, 244, 247; Klein in Bär­mann, aaO, § 13 Rn. 85 f. mwN; vgl. auch BayO­bLG, NJW 2005, 444, 445
  4. zwei­felnd bereits BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/​01, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streit­stand; offen­ge­las­sen auch in dem BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/​05, NJW 2007, 213, 215
  5. vgl. auch BGH, Beschluss vom 08.11.1985 – V ZR 113/​84, NJW 1986, 845
  6. Ulmer in Fest­ga­be für Weit­nau­er, 1980, S.205, 206 u. 217
  7. Häub­lein, aaO, S. 306 f. mwN
  8. zu Letz­te­rem vgl. auch BGH, Beschluss vom 08.11.1985, aaO
  9. vgl. auch BayO­bLG, NJW 2005, 444, 445; KG, ZMR 2007, 384, 387; Riecke/​Schmid/​Schneider, aaO, § 5 Rn. 100 mwN