Vejäh­rung von WEG-Ansprü­chen – und die Kennt­nis des Ver­wal­ters

Das Wis­sen des Ver­wal­ters kann den ein­zel­nen Mit­glie­dern einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei der Durch­set­zung ihrer Ansprü­che als eige­ne Kennt­nis im Sin­ne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ent­spre­chend § 166 BGB nur zuge­rech­net wer­den, wenn es sich um gemein­schafts­be­zo­ge­ne Ansprü­che im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG han­delt oder wenn die Gemein­schaft Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezo­gen hat. Die Zurech­nung der Kennt­nis des Ver­wal­ters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeit­punkt der Kennt­nis­er­lan­gung zurück.

Vejäh­rung von WEG-Ansprü­chen – und die Kennt­nis des Ver­wal­ters

Mit die­ser Begrün­dung ver­jähr­te jetzt der Bun­des­ge­richth­s­of in einem von ihm ent­schie­de­nen Fall die Ver­jäh­rung von Ansprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen ein Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Besei­ti­gung einer Stö­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums aus § 1004 Abs. 1 BGB einer­seits und aus § 15 Abs. 3 WEG.

Rich­tig ist zwar, dass die­se Ansprü­che nach § 1004 Abs. 1 BGB auch bei der Stö­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht nach § 902 BGB unver­jähr­bar sind, son­dern, von dem hier nicht gege­be­nen Aus­nah­me­fall der Ver­wirk­li­chung eines ein­ge­tra­ge­nen ding­li­chen Rechts 1 abge­se­hen, der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rungs­frist gemäß §§ 195, 199 BGB unter­lie­gen. Das ent­spricht für den Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Besei­ti­gung einer Stö­rung des Grund­stücks­ei­gen­tums stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 2. Nichts ande­res gilt, wenn sich der Anspruch gegen eine Stö­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums rich­tet und wenn er auf § 15 Abs. 3 WEG gestützt wird 3.

Die regel­mä­ßi­ge Ver­jäh­rung sah der Bun­des­ge­richts­hof im kon­kre­ten Fall aber nicht als abge­lau­fen:

Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB vor­be­halt­lich hier nicht ein­schlä­gi­ger Son­der­re­ge­lun­gen mit dem Schluss des Jah­res, in dem der Anspruch ent­stan­den ist und der Gläu­bi­ger von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den und der Per­son des Schuld­ners Kennt­nis erlangt oder ohne gro­be Fahr­läs­sig­keit erlan­gen müss­te. Bei­des hät­te hier bis zum Ablauf des 31.12 2005 ein­tre­ten müs­sen, weil die Ver­jäh­rung sonst durch die vor­lie­gen­de Kla­ge nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 167 ZPO recht­zei­tig gehemmt wor­den wäre.

Ein Besei­ti­gungs­an­spruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ent­steht mit der Beein­träch­ti­gung des (Gemein­schafts) Eigen­tums. Die­se liegt hier schon in der – für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zu unter­stel­len­den – rechts­wid­ri­gen bau­li­chen Ver­än­de­rung, nicht erst in deren Voll­endung oder in dem spä­te­ren Auf­tre­ten von Gefah­ren 4. Das gilt auch für den Besei­ti­gungs­an­spruch nach § 15 Abs. 3 WEG. Danach sind die Ansprü­che hier mit der Anle­gung der Beton­flä­che spä­tes­tens im Jahr 2005 ent­stan­den. Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen (auch) in der Auf­ga­be des ursprüng­li­chen Vor­ha­bens und dem Belas­sen des unvoll­ende­ten Zustands eine Stö­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums liegt, wann der Anspruch auf Besei­ti­gung einer sol­chen Stö­rung ent­steht und ob sie (nur) durch Ent­fer­nung des Tor­sos besei­tigt wer­den könn­te, muss hier nicht ent­schie­den wer­den.

Dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sämt­lich vor dem 31.12 2005 von der Anle­gung der Beton­flä­che und von der Per­son des­sen, der dies ver­an­lasst hat, Kennt­nis erlangt hät­ten, ist nicht fest­ge­stellt. Nicht fest­ge­stellt ist fer­ner, dass und aus wel­chen Grün­den die­se bis zum 31.12 2005 ohne gro­be Fahr­läs­sig­keit hier­von hät­ten erfah­ren müs­sen. Dies bedürf­te auch einer nähe­ren Begrün­dung, weil die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht gehal­ten sind, das Gemein­schafts­ei­gen­tum auf Beein­träch­ti­gun­gen durch ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder Drit­te zu unter­su­chen 5. Sie müss­ten sich auch nicht das – hier zudem nicht fest­ge­stell­te – Wis­sen ande­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zurech­nen las­sen 6.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft muss sich das Wis­sen der Ver­wal­te­rin, wel­ches die­se von der Beschluss­fas­sung erlangt hat, jeden­falls nicht rück­wir­kend zurech­nen las­sen.

In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist aner­kannt, dass sich der Gläu­bi­ger das Wis­sen eines Drit­ten ent­spre­chend § 166 Abs. 1 BGB als eige­ne Kennt­nis zurech­nen las­sen muss, wenn er den Drit­ten mit der Erle­di­gung bestimm­ter Ange­le­gen­hei­ten in eige­ner Ver­ant­wor­tung betraut hat 7; dies gilt auch im Rah­men von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB 8. In die­sem Sin­ne kann der Ver­wal­ter einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern betraut sein. Bis zur Aner­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­sprach das für die so genann­ten gemein­schaft­li­chen Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer all­ge­mei­ner Ansicht 9. Heu­te ste­hen die­se Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band zu. Ob sich der Ver­band das Wis­sen des Ver­wal­ters zurech­nen las­sen muss, hat der Bun­des­ge­richts­hof noch nicht ent­schie­den; er hält eine Zurech­nung inso­weit aber für mög­lich 10.

Ob der Ver­wal­ter Wis­sens­ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch ist, wenn es – wie hier – um ihre eige­nen, nicht gemein­schaft­li­chen Ansprü­che geht, ist, soweit die Fra­ge über­haupt behan­delt wird, umstrit­ten. Teil­wei­se wird die Fra­ge unein­ge­schränkt ver­neint 11. Nach ande­rer Ansicht kommt eine Zurech­nung nur in Betracht, wenn der Ver­wal­ter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Umset­zung der Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und zur Durch­set­zung der Haus­ord­nung ermäch­tigt ist 12. Eine ähn­li­che Über­le­gung wird für die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gere­gel­te Ermäch­ti­gung des Ver­wal­ters ange­stellt, die zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums erfor­der­li­chen Maß­nah­men zu tref­fen, aller­dings nur, um das Ver­wal­ter­wis­sen dem Ver­band zuzu­rech­nen 13, nicht, wie das Beru­fungs­ge­richt meint, um die­ses Wis­sen den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bei der Durch­set­zung ihrer eige­nen Ansprü­che zuzu­rech­nen.

Rich­ti­ger­wei­se kann das Wis­sen des Ver­wal­ters dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur zuge­rech­net wer­den, soweit die Durch­set­zung der Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft obliegt.

Die Zurech­nung des Wis­sens eines Wis­sens­ver­tre­ters beruht auf der Über­le­gung, dass es gegen Treu und Glau­ben ver­stie­ße, wenn jemand, der einen Ver­tre­ter mit einem bestimm­ten Auf­ga­ben­kreis betraut und ihm in die­sem Auf­ga­ben­kreis die Kennt­nis­nah­me von Tat­sa­chen über­trägt, aus der inter­nen Geschäfts­ver­tei­lung einem Drit­ten gegen­über den Ein­wand der Unkennt­nis her­lei­ten woll­te. Der Gläu­bi­ger könn­te auf die­se Wei­se den Beginn der Ver­jäh­rungs­frist durch Ein­schal­tung eines Wis­sens­ver­tre­ters will­kür­lich hin­aus­zö­gern 14. Zur Ver­mei­dung eines sol­chen, mit dem Schutz­ge­dan­ken von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht zu ver­ein­ba­ren­den Ergeb­nis­ses hat die Recht­spre­chung den Grund­satz ent­wi­ckelt, dass sich der Gläu­bi­ger im Rah­men des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB das Wis­sen eines Drit­ten ent­spre­chend § 166 Abs. 1 BGB als eige­nes Wis­sen zurech­nen las­sen muss, wenn er den Drit­ten mit der Erle­di­gung bestimm­ter Ange­le­gen­hei­ten, ins­be­son­de­re mit der Betreu­ung und Ver­fol­gung der in Fra­ge ste­hen­den Ersatz­for­de­rung, in eige­ner Ver­ant­wor­tung betraut hat 15. Wesent­lich für die Wis­sens­zu­rech­nung ist dabei, dass die Erlan­gung der Tat­sa­chen­kennt­nis, die dem Gläu­bi­ger zuge­rech­net wer­den soll, zu dem Auf­ga­ben­kreis des Ver­tre­ters gehört, auch wenn die­ser die zur Kennt­nis genom­me­nen Tat­sa­chen nicht an den Ver­tre­te­nen wei­ter­gibt 16.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen kön­nen auch bei dem Ver­wal­ter einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vor­lie­gen. Dafür macht es kei­nen Unter­schied, ob die Wahr­neh­mung der Auf­ga­be durch den Ver­wal­ter auf einer Ein­zel­über­tra­gung sei­tens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder auf der gesetz­li­chen Auf­ga­ben­zu­wei­sung im Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz beruht. Eine Auf­ga­ben­zu­wei­sung durch die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder in ihrem Inter­es­se durch Gesetz lässt sich aber aus den in § 27 WEG bestimm­ten Kom­pe­ten­zen des Ver­wal­ters nicht ablei­ten. Es sind Kom­pe­ten­zen und Befug­nis­se für die Erfül­lung der dem Ver­wal­ter oblie­gen­den Gemein­schafts­auf­ga­ben, aber nicht für die Durch­set­zung von Indi­vi­du­al­an­sprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Das Wis­sen, das der Ver­wal­ter hier­bei erlangt, erlangt er bei der Wahr­neh­mung von Auf­ga­ben der Gemein­schaft, nicht bei Wahr­neh­mung der Indi­vi­du­al­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in deren Auf­trag. Sol­ches Wis­sen kann dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht zuge­rech­net wer­den 17.

Anders liegt es nur, wenn die Durch­set­zung von Indi­vi­du­al­an­sprü­chen der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst eine Gemein­schafts­auf­ga­be ist. Dann ent­spricht die Wahr­neh­mung die­ser Auf­ga­be durch den Ver­wal­ter für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der gesetz­li­chen Auf­ga­ben­ver­tei­lung inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen ihre Ansprü­che nicht mehr indi­vi­du­ell durch­set­zen. Sie müs­sen sich auf die Über­wa­chung und Steue­rung des Ver­wal­ters beschrän­ken, die­se Auf­ga­ben ande­rer­seits aber auch wahr­neh­men. Sie dür­fen sich dann nicht dar­auf beru­fen, dass sie kei­ne Kennt­nis von Umstän­den haben, die der für sie kraft gesetz­li­cher Auf­ga­ben­zu­wei­sung täti­ge Ver­wal­ter erlangt hat. Ori­gi­nä­re Gemein­schafts­auf­ga­be ist die Durch­set­zung von Indi­vi­du­al­an­sprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aber nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG nur bei gemein­schafts­be­zo­ge­nen Rech­ten. Die Durch­set­zung ande­rer Rech­te wird nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG Gemein­schafts­auf­ga­be nur, wenn die Rech­te gemein­schaft­lich gel­tend gemacht wer­den kön­nen und wenn die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sol­che Ansprü­che an sich zieht.

In die­sem zwei­ten – hier gege­be­nen – Fall ist den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern jeden­falls das nach der Beschluss­fas­sung erlang­te Wis­sen des Ver­wal­ters als eige­nes Wis­sen zuzu­rech­nen.

Die Ver­ge­mein­schaf­tung eines Indi­vi­du­al­an­spruchs wirkt in die­ser Fall­ge­stal­tung aber nicht auf den Zeit­punkt zurück, zu dem der Ver­wal­ter von dem Umstand Kennt­nis erlang­te. Zu die­sem Zeit­punkt war die Durch­set­zung des Anspruchs näm­lich noch kei­ne Gemein­schafts­auf­ga­be. Es fehlt damit die sach­li­che Recht­fer­ti­gung für eine Zurech­nung. Eine rück­wir­ken­de Zurech­nung von Wis­sen wür­de in Fall­ge­stal­tun­gen wie der vor­lie­gen­den auch zu einem nicht ver­tret­ba­ren Wer­tungs­wi­der­spruch füh­ren. Die Ver­jäh­rungs­frist lie­fe dann näm­lich unter Umstän­den mit der Fas­sung des Ver­ge­mein­schaf­tungs­be­schlus­ses ab, der eine Zurech­nung von Wis­sen erst recht­fer­tigt.

Das kann dazu füh­ren, dass nament­lich in gro­ßen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen Ansprü­che auf Besei­ti­gung einer Stö­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums erst mit Ablauf der Höchst­frist von zehn Jah­ren nach § 199 Abs. 4 BGB ver­jäh­ren, weil sich die Kennt­nis oder grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur sel­ten mag nach­wei­sen las­sen. Die­ser Umstand kann es aber nicht recht­fer­ti­gen, einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kennt­nis des Ver­wal­ters auch dann zuzu­rech­nen, wenn er ihm die Wahr­neh­mung sei­ner Ansprü­che nicht über­tra­gen hat. Wie aus­ge­führt, begrün­det erst die Über­tra­gung der Auf­ga­be auf den spä­te­ren Wis­sens­trä­ger den Vor­wurf wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens.

Danach schei­det hier eine Zurech­nung des Ver­wal­ter­wis­sens vor Mai 2009 aus. Besei­ti­gungs­an­sprü­che aus § 1004 Abs. 1 BGB und aus § 15 Abs. 3 WEG sind nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kei­ne sog. gebo­re­nen gemein­schaft­li­chen Ange­le­gen­hei­ten im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG. Sie sind viel­mehr sog. geko­re­ne Gemein­schafts­an­ge­le­gen­hei­ten 18, Ansprü­che also, deren Durch­set­zung erst dadurch zur Gemein­schaft­auf­ga­be wird, dass der Ver­band sie an sich zieht. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben damit zure­chen­ba­res Wis­sen erst mit dem Beschluss vom 11.05.2009 erlangt. Die von die­sem Zeit­punkt an lau­fen­de regel­mä­ßi­ge Ver­jäh­rungs­frist ist durch die vor­lie­gen­de Kla­ge recht­zei­tig gehemmt wor­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Juli 2014 – V ZR 183/​13

  1. dazu BGH, Urteil vom 22.10.2010 – V ZR 43/​10, BGHZ 187, 185[]
  2. BGH, Urtei­le vom 23.02.1973 – V ZR 109/​71, BGHZ 60, 235, 238; vom 28.01.2011 – V ZR 141/​10, NJW 2011, 1068 Rn. 6 f.; und vom 28.01.2011 – V ZR 147/​10, NJW 2011, 1069 Rn. 12 jeweils mwN[]
  3. OLG Hamm, ZMR 2009, 386 f.; Jennißen/​Schultzky, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 133; Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 6. Aufl., § 15 WEG Rn. 45 aE; Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 15 Rn. 47; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 15 Rn. 31; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 26; Staudinger/​Kreuzer, BGB [2005], § 15 WEG Rn. 54; Tank/​Baumgarten/​Kutz, WEG, § 15 Rn. 51; Timme/​Dötsch, WEG, § 15 Rn. 142; Leh­mann-Rich­ter in Elzer/​Fritsch/​Meier, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., § 3 Rn. 124[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2006 – V ZR 144/​05, NJW-RR 2006, 1496 Rn. 16[]
  5. Staudinger/​Kreuzer, BGB [2005], § 15 WEG Rn. 54; Timme/​Dötsch, WEG, § 15 Rn. 142; Gai­er, NZM 2003, 90, 93[]
  6. Staudinger/​Kreuzer aaO; Gai­er, NZM 2003, 90, 93[]
  7. BGH, Urtei­le vom 29.01.1968 – III ZR 118/​67, NJW 1968, 988 f.; vom 04.02.1997 – VI ZR 306/​95, BGHZ 134, 343, 347 f.; und vom 18.01.1994 – VI ZR 190/​93, NJW 1994, 1150, 1151[]
  8. BGH, Urtei­le vom 23.01.2007 – XI ZR 44/​06, BGHZ 171, 1 Rn. 35; und vom 23.01.2014 – III ZR 436/​12, NJW 2014, 1294, Rn. 16[]
  9. OLG Mün­chen, NJW-RR 2007, 1097, 1098; OLG Hamm, NJOZ 2009, 3753, 3759; LG Saar­brü­cken, Urteil vom 24.10.2008 – 5 T 48/​08 69; juris­PK-BGB/Lak­kis, § 199 Rn. 66; Palandt/​Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 199 Rn. 24; Sau­ren, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 24; Bub/​von der Osten, Woh­nungs­ei­gen­tum von A‑Z, 7. Aufl., Stich­wort Ver­jäh­rung S. 909; Otto, Die Bestim­mung des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB, 2006, S. 179 f.; Gai­er, NZM 2003, 90, 94 ff.; Sauren/​Rupprecht, NZM 2002, 585, 588[]
  10. BGH, Urteil vom 23.01.2014 – III ZR 436/​12, NJW 2014, 1294 Rn. 18[]
  11. Staudinger/​Kreuzer, BGB, [2005], § 15 WEG Rn. 54; Gai­er, NZM 2003, 90, 96[]
  12. Timme/​Dötsch, WEG, § 15 Rn. 147; Bub, ZWE 2003, 18, 22[]
  13. Sauren/​Rupprecht, NZM 2002, 585, 588[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 29.01.1968 – III ZR 118/​67, NJW 1968, 988 f.[]
  15. BGH, Urteil vom 23.01.2014 – III ZR 436/​12, NJW 2014, 1294 Rn. 16 f. mwN[]
  16. BGH aaO; Erman/­Schmidt-Räntsch, BGB, 13. Aufl., § 199 Rn. 15[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2002 – V ZR 320/​01, WM 2003, 647, 649 für die Zurech­nung von Kennt­nis­sen beim Ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung[]
  18. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – V ZB 17/​06, NJW 2006, 2187, 2188; Urtei­le vom 17.12 2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 10; und vom 07.02.2014 – V ZR 25/​13, NJW 2014, 1090, Rn. 6[]