Vor­über­ge­hen­de Leis­tungs­ein­stel­lung des Job­cen­ters – und die Kün­di­gung wegen Miet­rück­stands

Die Fra­ge, ob dem Ver­mie­ter die Beru­fung auf eine zunächst wirk­sa­me ordent­li­che Kün­di­gung wegen nach­träg­lich ein­ge­tre­te­ner Umstän­de mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben ver­wehrt ist, ent­zieht sich all­ge­mei­ner Betrach­tung. Sie ist viel­mehr auf­grund einer Wür­di­gung der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls vor­zu­neh­men.

Vor­über­ge­hen­de Leis­tungs­ein­stel­lung des Job­cen­ters – und die Kün­di­gung wegen Miet­rück­stands

In den hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall sind die Mie­ter auf Hil­fe­leis­tun­gen des Job­cen­ters ange­wie­sen. Mit Schrei­ben vom 21.10.2013 teil­te ihnen das Job­cen­ter mit, dass der Leis­tungs­be­zug ab 1.11.2013 ein­ge­stellt wer­de, was zunächst auch geschah. Infol­ge­des­sen blie­ben die Mie­ter die Mie­ten für die Mona­te Novem­ber und Dezem­ber 2013 teil­wei­se und für die Mona­te Janu­ar und Febru­ar 2014 zunächst voll­stän­dig schul­dig. Die Ver­mie­te­rin erklär­te wegen des ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­ver­zugs die frist­lo­se und hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung und wie­der­hol­te die Kün­di­gung in der Kla­ge­schrift. Das Job­cen­ter nahm sei­nen Auf­he­bungs­be­scheid rück­wir­kend zurück und zahl­te die Rück­stän­de noch vor der Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge voll­stän­dig an die Ver­mie­te­rin. In der Fol­ge­zeit kam es zu kei­nen wei­te­ren Miet­rück­stän­den oder sons­ti­gen Ver­trags­ver­let­zun­gen sei­tens der Mie­ter.

In den Vor­in­stan­zen haben das Amts­ge­richt Sieg­burg [1] und das Land­ge­richt Bonn [2] die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt Bonn hat in sei­nem Beru­fungs­ur­teil ange­nom­men, dass die Ver­mie­te­rin ange­sichts der als­bal­di­gen Til­gung der Rück­stän­de und des allen­falls gering­fü­gi­gen Ver­schul­dens der Mie­ter mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben aus der ordent­li­chen Kün­di­gung kei­ne Rech­te mehr her­lei­ten kön­ne. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te dies im Ergeb­nis:

Die Fra­ge, ob dem Ver­mie­ter die Beru­fung auf eine zunächst wirk­sa­me ordent­li­che Kün­di­gung wegen nach­träg­lich ein­ge­tre­te­ner Umstän­de mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben ver­wehrt ist, ent­zieht sich all­ge­mei­ner Betrach­tung. Sie ist viel­mehr vom Tatrich­ter auf­grund der ihm oblie­gen­den Wür­di­gung der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls vor­zu­neh­men. Die Über­le­gung des Land­ge­richts Bonn, es sei ange­sichts des Umstan­des, dass die Schon­frist­re­ge­lung nach gel­ten­dem Recht nur für die frist­lo­se Kün­di­gung gel­te, ange­bracht, auch für die ordent­li­che Kün­di­gung kon­kre­te Regeln dazu auf­zu­stel­len, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die­se nach einer Beglei­chung der Rück­stän­de unwirk­sam wer­de, recht­fer­tigt kei­ne ande­re Beur­tei­lung. Die Schaf­fung einer sol­chen Rege­lung ist dem Gesetz­ge­ber vor­be­hal­ten und kann nicht durch den Bun­des­ge­richts­hof erfol­gen.

Anders als das Land­ge­richt Bonn offen­bar meint, kön­nen weder der all­ge­mei­ne Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) noch der von der Recht­spre­chung hier­zu ent­wi­ckel­te, auf Aus­nah­me­fäl­le beschränk­te Ein­wand rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens dazu her­an­ge­zo­gen wer­den, kon­kre­te all­ge­mei­ne Regeln dazu auf­zu­stel­len, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine inner­halb der Schon­frist des § 569 BGB erfolg­te Beglei­chung der Miet­rück­stän­de der Durch­set­zung eines Räu­mungs­an­spruchs ent­ge­gen­steht. Dies lie­fe im prak­ti­schen Ergeb­nis dar­auf hin­aus, die vom Land­ge­richt Bonn – inso­weit zu Recht – als unzu­läs­sig erach­te­te ana­lo­ge Anwen­dung der Schon­frist­re­ge­lung auf die ordent­li­che Kün­di­gung doch her­bei­zu­füh­ren. Viel­mehr ist die Wür­di­gung, ob ange­sichts beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­falls der Ein­wand rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­tens der Durch­set­zung des Räu­mungs­an­spruchs aus­nahms­wei­se ent­ge­gen­steht, der jewei­li­gen tatrich­ter­li­chen, revi­si­ons­recht­lich nur ein­ge­schränkt über­prüf­ba­ren Wür­di­gung im kon­kre­ten Ein­zel­fall vor­be­hal­ten.

Vor­lie­gend ist das Land­ge­richt Bonn nach Ansicht des Bun­des­ge­richs­hofs rechts­feh­ler­frei zu der Beur­tei­lung gelangt, dass hier ein sol­cher Aus­nah­me­fall vor­liegt:

Denn die Mie­ter haben sich jeden­falls unmit­tel­bar nach Erhalt der ers­ten Kün­di­gung um eine Rück­füh­rung der Miet­rück­stän­de bemüht und erreicht, dass die Rück­stän­de inner­halb eines sehr kur­zen Zeit­raums und noch vor Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge vom Job­cen­ter begli­chen wur­den. Wei­ter ist fest­ge­stellt, dass es in der Ver­gan­gen­heit kei­ne Zah­lungs­rück­stän­de gege­ben hat und kei­ne Anhalts­punk­te dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch ein­mal zu Zah­lungs­rück­stän­den kom­men wird. Eben­so wenig haben die Mie­ter danach in der Ver­gan­gen­heit sons­ti­ge miet­ver­trag­li­chen Pflich­ten ver­letzt noch lie­gen Anhalts­punk­te für künf­ti­ge (Fehl)Verhaltensweisen der Mie­ter vor, die das Ver­trau­en der Ver­mie­te­rin in eine gedeih­li­che Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses in Fra­ge stel­len könn­ten.

Selbst wenn man des­halb ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Bonn davon aus­geht, dass bereits die Ent­ste­hung der Miet­rück­stän­de von gewis­sen Nach­läs­sig­kei­ten der Mie­ter beein­flusst gewe­sen sein könn­te, hält sich die Beur­tei­lung des Land­ge­richts Bonn, dass der Ver­mie­te­rin die Durch­set­zung des auf die ordent­li­che Kün­di­gung gestütz­ten Räu­mungs­an­spruchs mit Rück­sicht auf den Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ver­wehrt war, ange­sichts des erfolg­rei­chen Bemü­hens der Mie­ter, die Miet­zah­lung umge­hend wie­der auf­zu­neh­men und die ent­stan­de­nen Miet­rück­stän­de bereits vor Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge voll­stän­dig zurück­zu­füh­ren, nach den gesam­ten Umstän­den des Fal­les im Rah­men zuläs­si­ger tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung.

Ein Rechts­feh­ler ist nicht ersicht­lich und wird auch von der Ver­mie­te­rin nicht auf­ge­zeigt. Soweit die Ver­mie­te­rin gel­tend macht, das Ver­schul­den der Mie­ter, die sich frü­her und ener­gi­scher als gesche­hen gegen die unbe­rech­tig­te Leis­tungs­kür­zung hät­ten wen­den müs­sen, sei nicht als gering­fü­gig zu bewer­ten, setzt sie ledig­lich ihre Wer­tung an die Stel­le der tatrich­ter­li­chen Wür­di­gung des Land­ge­richts Bonn.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 6. Okto­ber 2015 – VIII ZR 321/​14

  1. AG Sieg­burg, Urteil vom 24.07.2014 – 106 C 7/​14[]
  2. LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 – 6 S 154/​14[]