Gewerblicher Grundstückshandel bei Schwesterpersonengesellschaften

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben.

Gewerblicher Grundstückshandel bei Schwesterpersonengesellschaften

Nach § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung das negative Erfordernis aufgestellt, dass es sich bei der Tätigkeit nicht um private Vermögensverwaltung handeln darf. Dabei verlässt ein Steuerpflichtiger den Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht bereits deswegen, weil ihre Gesellschafter – wenn auch zum Teil im Rahmen einer anderen GbR – mehr als drei Objekte veräußert und somit die vom BFH für die Beurteilung der Gewerblichkeit von Grundstücksverkäufen aufgestellte sog. Drei-Objekt-Grenze überschritten hätten.

Der Große Senat des BFH hat in seinem Beschluss aus dem jahre 1995 (BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617) lediglich erkannt, dass Grundstücksveräußerungen einer Personengesellschaft (Gemeinschaft) bei der Frage, ob einer ihrer Gesellschafter die Drei-Objekt-Grenze überschritten hat, mitzuzählen sind. Dass umgekehrt die von einem Gesellschafter – allein oder innerhalb einer anderen Gesellschaft – entwickelten Grundstücksaktivitäten bei der Frage, ob die Personengesellschaft die Drei-Objekt-Grenze überschritten hat, mitzuzählen sind, hat er nicht entschieden. Vielmehr beruhte die Anrufung des Großen Senats gerade darauf, dass der BFH eine solche Hinzurechnung auf der Ebene der Gesellschaft wegen des Grundsatzes der Einheit der Gesellschaft als unzulässig angesehen hat es sogar für denkbar gehalten hat, dass derselbe Grundsatz auch eine Zurechnung der von der Gesellschaft veräußerten Objekte beim Gesellschafter verbiete, was der Große Senat des BFH sodann verneinte.

Verbietet der Grundsatz der Einheit der Gesellschaft bei der Beantwortung der Frage, ob die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, die Zusammenrechnung der Grundstücksverkäufe zweier Personengesellschaften, deren Gesellschafter teilweise übereinstimmen, so muss dasselbe für Gesellschaften gelten, an denen ausschließlich dieselben Personen beteiligt sind. Eine Ausnahme hiervon hat der BFH lediglich für den Fall zugelassen, dass beide Gesellschaften nicht nur personenidentisch, sondern auch –jeweils für sich genommen– lediglich vermögensverwaltend tätig sind.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. Dezember 2008 – IV R 85/06