Der Grund­stücks­kauf vom „unwis­sen­den“ Testamentsvollstrecker

Ver­kauft der Tes­ta­ments­voll­stre­cker ein Nach­lass­grund­stück, kann ihm die Kennt­nis der Erben über Män­gel der Kauf­sa­che oder ande­re offen­ba­rungs­pflich­ti­ge Umstän­de nicht nach den für juris­ti­sche Per­so­nen und öffent­li­che Kör­per­schaf­ten gel­ten­den Grund­sät­zen über die „Orga­ni­sa­ti­on eines inner­be­trieb­li­chen Infor­ma­ti­ons­aus­tau­sches“ zuge­rech­net werden.

Der Grund­stücks­kauf vom „unwis­sen­den“ Testamentsvollstrecker

Eine sol­che Zurech­nung fin­det auch im Ver­hält­nis eines Grund­stücks­ver­käu­fers zu einer von ihm (nur) mit der Ver­wal­tung des Grund­stücks beauf­trag­ten, recht­lich und orga­ni­sa­to­risch selb­stän­di­gen Haus­ver­wal­tung nicht statt1.

Hat der Ver­käu­fer das Grund­stück in sei­ner Eigen­schaft als Tes­ta­ments­voll­stre­cker ver­äu­ßert und ist damit selbst Ver­trags­part­ner des Grund­stücks­käu­fers gewor­den, kommt es auf sei­ne Per­son an, soweit die recht­li­chen Fol­gen einer Wil­lens­er­klä­rung durch Wil­lens­män­gel oder durch Kennt­nis oder das Ken­nen­müs­sen die­ser Umstän­de beein­flusst wer­den2.

Nicht ein­schlä­gig ist daher die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 08.04.20163 zu einer Mehr­heit von Ver­käu­fern, wonach sich ein Ver­käu­fer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nicht auf einen ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung beru­fen kann, wenn sein Mit­ver­käu­fer einen Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat. Der für den Nach­lass han­deln­de Tes­ta­ments­voll­stre­cker bil­det mit den Erben kei­ne Verkäufermehrheit.

Arg­list des ver­kau­fen­den Tes­ta­ments­voll­stre­ckers wäre gege­ben, wenn er selbst Kennt­nis von der Ein­tra­gung des Hau­ses in das Ver­zeich­nis der erkann­ten Denk­mä­ler gehabt hät­te oder wenn ihm als Tes­ta­ments­voll­stre­cker die Kennt­nis eines Wis­sens­trä­gers ana­log § 166 BGB zuzu­rech­nen wäre. Bei­des ist im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall nicht gegeben:

Das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg hat es in der Vor­in­stanz in sei­nem Beru­fungs­ur­teil dahin­ste­hen las­sen, ob die Behaup­tung des Tes­ta­ments­voll­stre­ckers zutref­fend ist, dass er selbst kei­ne Kennt­nis von der Ein­tra­gung des Objekts in das Ver­zeich­nis erkann­ter Denk­mä­ler gehabt und noch nicht ein­mal um die Exis­tenz eines sol­chen Ver­zeich­nis­ses bei Ver­trags­schluss gewusst habe4. Für das Revi­si­ons­ver­fah­ren ist des­halb davon aus­zu­ge­hen, dass das der Fall ist und der Tes­ta­ments­voll­stre­cker ledig­lich wuss­te, dass es aus Sicht des Denk­mal­schutz­amts schüt­zens­wer­te Ele­men­te des Hau­ses gab und das Haus unter der Beob­ach­tung des Denk­mal­schutz­amts stand. Dar­auf hat der Tes­ta­ments­voll­stre­cker den Grund­stücks­käu­fer in dem Kauf­ver­trag hingewiesen.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Han­sea­ti­schen Ober­lan­des­ge­richts ist dem Tes­ta­ments­voll­stre­cker eine mög­li­che Kennt­nis sei­ner Schwes­ter von der Ein­tra­gung des Hau­ses in das Ver­zeich­nis erkann­ter Denk­mä­ler nicht zuzu­rech­nen. Ver­kauft der Tes­ta­ments­voll­stre­cker ein Nach­lass­grund­stück, kann ihm die Kennt­nis der Erben über Män­gel der Kauf­sa­che oder ande­re offen­ba­rungs­pflich­ti­ge Umstän­de nicht nach den für juris­ti­sche Per­so­nen und öffent­li­che Kör­per­schaf­ten gel­ten­den Grund­sät­zen über die „Orga­ni­sa­ti­on eines inner­be­trieb­li­chen Infor­ma­ti­ons­aus­tau­sches“ zuge­rech­net werden.

Eine Zurech­nung von Wis­sen bei dem Abschluss von Ver­trä­gen ist nach § 166 BGB zu beur­tei­len. Die Vor­schrift ist nicht auf die rechts­ge­schäft­li­che Ver­tre­tung beschränkt, son­dern erstreckt sich ana­log auf den ver­gleich­ba­ren Tat­be­stand der Wis­sens­ver­tre­tung. „Wis­sens­ver­tre­ter“ ist jeder, der nach der Arbeits­or­ga­ni­sa­ti­on des Geschäfts­herrn dazu beru­fen ist, im Rechts­ver­kehr als des­sen Reprä­sen­tant bestimm­te Auf­ga­ben in eige­ner Ver­ant­wor­tung zu erle­di­gen und die dabei ange­fal­le­nen Infor­ma­tio­nen zur Kennt­nis zu neh­men und ggf. wei­ter­zu­lei­ten5. Eine Wis­sens­zu­rech­nung auf die­ser Grund­la­ge schei­det hier aus, weil nach dem fest­ge­stell­ten Sach­ver­halt nicht davon aus­zu­ge­hen ist, dass der Tes­ta­ments­voll­stre­cker sei­ne Schwes­ter damit betraut hat­te, bestimm­te Auf­ga­ben in Bezug auf das Grund­stück zu erledigen.

Ent­ge­gen der Ansicht des Han­sea­ti­schen Ober­lan­des­ge­richts ist auch die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht ein­schlä­gig, wonach jede am Rechts­ver­kehr teil­neh­men­de Orga­ni­sa­ti­on im Rah­men des ihr Zumut­ba­ren sicher­stel­len muss, dass die ihr ord­nungs­ge­mäß zuge­hen­den, rechts­er­heb­li­chen Infor­ma­tio­nen unver­züg­lich an die ent­schei­den­den Per­so­nen wei­ter­ge­lei­tet und von die­sen zur Kennt­nis genom­men wer­den, und dass nach erkenn­bar anders­wo inner­halb der Orga­ni­sa­ti­on vor­han­de­nen und für den eige­nen Bereich wesent­li­chen Infor­ma­tio­nen nach­ge­fragt wird6.

Eine ver­gleich­ba­re Situa­ti­on liegt zwi­schen dem Tes­ta­ments­voll­stre­cker und sei­nen Geschwis­tern schon des­we­gen nicht vor, weil es sich bei dem Tes­ta­ments­voll­stre­cker nicht um eine juris­ti­sche Per­son oder eine ver­gleich­ba­re Orga­ni­sa­ti­on han­delt. Unab­hän­gig davon, ist die genann­te Recht­spre­chung auf das Ver­hält­nis von Tes­ta­ments­voll­stre­cker und Erben auch des­halb nicht über­trag­bar, weil es sich grund­le­gend von der Struk­tur eines arbeits­tei­lig orga­ni­sier­ten Unter­neh­mens unter­schei­det. Der Erbe ist nicht kraft Erben­stel­lung in die Orga­ni­sa­ti­on des Tes­ta­ments­voll­stre­ckers ein­ge­glie­dert. Er ist nicht des­sen Mit­ar­bei­ter und steht auch nicht in des­sen Lager. Die Tes­ta­ments­voll­stre­ckung beschränkt viel­mehr die Erben­stel­lung (§ 2211 Abs. 1 BGB). Der Tes­ta­ments­voll­stre­cker hat die letzt­wil­li­ge Ver­fü­gung des Erb­las­sers zur Aus­füh­rung zu brin­gen (§ 2203 BGB). Er muss dabei nach sei­nem Ermes­sen selb­stän­dig und unter Umstän­den gegen den Wil­len der Erben ent­schei­den7.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Han­sea­ti­schen Ober­lan­des­ge­richts kommt auch nicht in Betracht, dem Tes­ta­ments­voll­stre­cker das Wis­sen der Grund­stücks­ver­wal­tung, die das Infor­ma­ti­ons­schrei­ben des Denk­mal­schutz­amts im Juli 2006 für ihn ent­ge­gen­ge­nom­men hat, ent­spre­chend § 166 BGB zuzu­rech­nen. Vor­trag dazu, dass die Haus­ver­wal­tung in die Ver­äu­ße­rung des Hau­ses ein­be­zo­gen war, ergibt sich aus dem Beru­fungs­ur­teil nicht und wird auch von der Revi­si­ons­er­wi­de­rung nicht auf­ge­zeigt. Eine Wis­sens­zu­rech­nung nach den Grund­sät­zen der „Orga­ni­sa­ti­on eines inner­be­trieb­li­chen Infor­ma­ti­ons­aus­tau­sches“ fin­det im Ver­hält­nis eines Grund­stücks­ver­käu­fers zu einer von ihm (nur) mit der Ver­wal­tung des Grund­stücks beauf­trag­ten, recht­lich und orga­ni­sa­to­risch selb­stän­di­gen Haus­ver­wal­tung nicht statt8. Die genann­ten Grund­sät­ze gel­ten nur für arbeits­tei­li­ge Abläu­fe inner­halb eines Unter­neh­mens oder einer Organisation.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 158/​19

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 22.11.1996 – V ZR 196/​95, NJW-RR 1997, 270[]
  2. vgl. Beck­OK BGB/​Lange [1.11.2020], § 2206 Rn. 10; Münch­Komm-BGB/­Zim­mer­mann, 8. Aufl., § 2206 Rn. 15; Staudinger/​Reimann, BGB [2016], § 2205 Rn. 140 und § 2206 Rn.19[]
  3. BGH, Urteil vom 8.04.2016 – V ZR 150/​15, VersR 2017, 766 Rn. 23[]
  4. OLG Ham­burg, Urteil vom 24.05.2019 – 1 U 128/​18[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.1992 – V ZR 262/​90, BGHZ 117, 104, 106 f. mwN; BGH, Urteil vom 25.10.2018 – IX ZR 168/​17, NJW-RR 2019, 116 Rn. 13; Urteil vom 26.05.2020 – VI ZR 186/​17, NJW 2020, 2534 Rn. 15[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 08.12.1989 – V ZR 246/​87, BGHZ 109, 327, 330 ff.; Urteil vom 02.02.1996 – V ZR 239/​94, BGHZ 132, 30, 37; Urteil vom 13.10.2000 – V ZR 349/​99, NJW 2001, 359, 360; Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 203/​09 16 ff.; BGH, Urteil vom 14.01.2016 – I ZR 65/​14, NJW 2016, 3445 Rn. 61; Urteil vom 26.05.2020 – VI ZR 186/​17, NJW 2020, 2534 Rn. 26[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 03.12.1986 – IVa ZR 90/​85, NJW 1987, 1070, 1071; Urteil vom 08.03.1989 – IVa ZR 353/​87, NJW-RR 1989, 642, 643[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 22.11.1996 – V ZR 196/​95, NJW-RR 1997, 270; vgl. auch Urteil vom 27.09.2002 – V ZR 320/​01, NJW 2003, 589, 590[]

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