Ver­jäh­rung der Reno­vie­rungs­pflicht des (ehe­ma­li­gen) Mie­ters

Die kur­ze Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprü­che des Ver­mie­ters auf Erfül­lung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­pflicht und auf Scha­dens­er­satz wegen deren Nicht­er­fül­lung 1.

Ver­jäh­rung der Reno­vie­rungs­pflicht des (ehe­ma­li­gen) Mie­ters

Die Ver­jäh­rungs­frist eines wegen Nicht­er­fül­lung der ver­trag­lich über­nom­me­nen Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­pflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestütz­ten Scha­dens­er­satz­an­spruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rück­ga­be der Miet­sa­che zu lau­fen, ohne dass es dar­auf ankommt, ob der Anspruch zu die­sem Zeit­punkt bereits ent­stan­den ist 2.

Eine wirk­sa­me Kla­ge­er­he­bung hemmt die Ver­jäh­rung auch dann, wenn zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung von der Sach­be­fug­nis abge­se­hen noch nicht alle Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, etwa eine für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erfor­der­li­che Frist­set­zung noch fehlt 3.

Ver­jäh­rungs­frist

Die kur­ze Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB, der im vor­lie­gen­den Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwen­dung fin­det, auch für die streit­ge­gen­ständ­li­chen Ansprü­che des Ver­mie­ters auf Erfül­lung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen Instand­hal­tungs­pflicht bzw. auf Scha­dens­er­satz wegen deren Nicht­er­fül­lung.

Denn die Rege­lung des § 548 Abs. 1 BGB soll zwi­schen den Par­tei­en des Miet­ver­trags eine rasche Aus­ein­an­der­set­zung gewähr­leis­ten und eine beschleu­nig­te Klar­stel­lung der Ansprü­che wegen des Zustands der über­las­se­nen Sache bei Rück­ga­be errei­chen. Die Recht­spre­chung hat den Anwen­dungs­be­reich des § 548 BGB weit aus­ge­dehnt. So unter­fal­len unter ande­rem Ansprü­che auf Wie­der­her­stel­lung des ursprüng­li­chen Zustands der Miet­sa­che eben­so der kur­zen Ver­jäh­rung des § 548 BGB wie Ansprü­che wegen einer ver­trag­lich über­nom­me­nen Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­pflicht. Fer­ner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämt­li­che Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Ver­mie­ters, die ihren Grund dar­in haben, dass der Mie­ter die Miet­sa­che als sol­che zwar zurück­ge­ben kann, die­se sich aber nicht in dem bei der Rück­ga­be ver­trag­lich geschul­de­ten Zustand befin­det 4.

Die Ver­jäh­rung auch des auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestütz­ten Scha­dens­er­satz­an­spruchs hat bereits mit Rück­ga­be der Miet­sa­che zu lau­fen begon­nen, ohne dass es dar­auf ankommt, ob der Anspruch zu die­sem Zeit­punkt bereits ent­stan­den war. Denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinn des § 200 Satz 1 BGB ein ande­rer Ver­jäh­rungs­be­ginn als der der Ent­ste­hung des Anspruchs bestimmt 5. Daher kann der Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen Nicht­er­fül­lung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­pflicht bereits ver­jährt sein, bevor die gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erfor­der­li­che Frist­set­zung durch den Ver­mie­ter erfolgt ist.

Vejäh­rungs­hem­mung durch Kla­ge­er­he­bung

Der inner­halb der Ver­jäh­rungs­frist erho­be­nen Kla­ge kommt die Hem­mungs­wir­kung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu. Dabei kann dahin­ste­hen, ob erfolg­lo­se Frist­set­zung i.S.d. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB gemäß § 281 Abs. 2 BGB ent­behr­lich war. Denn unab­hän­gig hier­von hat die Gel­tend­ma­chung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs durch Kla­ge­er­he­bung die Ver­jäh­rung recht­zei­tig gehemmt.

Dem steht zum einen nicht ent­ge­gen, dass die Ver­mie­te­rin ursprüng­lich den Kla­ge­be­trag in ers­ter Linie als Vor­schuss und ledig­lich hilfs­wei­se als Scha­dens­er­satz gefor­dert hat. Denn für die ver­jäh­rungs­hem­men­de Wir­kung einer Kla­ge ist die pro­zes­sua­le Gestal­tung als Haupt- oder Hilfs­an­trag unschäd­lich 6.

Zum ande­ren ist der Kla­ge­er­he­bung eine Hem­mungs­wir­kung nicht bereits des­halb abzu­spre­chen, weil zu die­sem Zeit­punkt man­gels Frist­set­zung gege­be­nen­falls noch nicht alle Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen des Scha­dens­er­satz­an­spruchs vor­ge­le­gen haben.

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB wird die Ver­jäh­rung durch die Erhe­bung einer Leis­tungs­kla­ge gehemmt. Dem liegt der Rechts­ge­dan­ke zugrun­de, dass der Gläu­bi­ger durch akti­ves Betrei­ben sei­nes Anspruchs sei­nen Rechts­ver­fol­gungs­wil­len so deut­lich macht, dass der Schuld­ner gewarnt wird und sich auf eine Erfül­lung auch nach Ablauf der ursprüng­li­chen Ver­jäh­rungs­frist ein­stel­len muss. Dabei ist zwar nur die wirk­sam erho­be­ne Leis­tungs­kla­ge geeig­net, die Ver­jäh­rung zu hem­men, weil die unwirk­sa­me Kla­ge, die ins­be­son­de­re den Min­dest­an­for­de­run­gen des § 253 Abs. 2 ZPO nicht ent­spricht, nicht als Kla­ge im Sin­ne des Geset­zes ange­se­hen wer­den kann. Im Gegen­satz dazu löst aber eine wirk­sa­me, wenn auch mit Feh­lern behaf­te­te Kla­ge­schrift die Hem­mung aus, gleich ob sie unzu­läs­sig oder unbe­grün­det ist. Denn auch sie macht für den Schuld­ner den Rechts­ver­fol­gungs­wil­len des Gläu­bi­gers deut­lich 7. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung ent­fal­tet die wirk­sa­me Kla­ge­er­he­bung ihre ver­jäh­rungs­hem­men­de Wir­kung daher auch dann, wenn zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung von der Sach­be­fug­nis abge­se­hen noch nicht alle Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen 8.

Die Auf­fas­sung, die Ver­jäh­rung eines (noch) nicht ent­stan­de­nen Anspruchs kön­ne schwer­lich durch Kla­ge­er­he­bung gehemmt wer­den, ist mit­hin unzu­tref­fend, ohne dass es über­haupt auf die Beson­der­heit ankä­me, dass die Ver­jäh­rung auch vor Anspruchs­ent­ste­hung zu lau­fen begin­nen konn­te.

Ver­jäh­rungs­hem­mung durch eine "ver­deck­te" Teil­kla­ge

Die ver­jäh­rungs­hem­men­de Wir­kung ist vor­lie­gend hin­sicht­lich des Scha­dens­er­satz­an­spruchs nicht auf den bei Kla­ge­er­he­bung bezif­fer­ten Betrag (mit oder ohne Mehr­wert­steu­er) beschränkt, so dass der dar­über hin­aus­ge­hen­de, der­zeit mit dem Fest­stel­lungs­an­trag ver­folg­te Anspruch eben­falls nicht ver­jährt ist.

Zwar erstreckt sich die Hem­mung bei einer "ver­deck­ten Teil­kla­ge", d.h. einer sol­chen, bei der weder für die Beklag­ten­sei­te noch für das Gericht erkenn­bar ist, dass die bezif­fer­te For­de­rung nicht den Gesamt­scha­den abdeckt, nur auf den gel­tend gemach­ten Anspruch im bean­trag­ten Umfang. Etwas ande­res gilt für die Anwen­dung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf Scha­dens­er­satz­an­sprü­che aber, wenn mit der Kla­ge von Anfang an ein bestimm­ter Anspruch in vol­lem Umfang gel­tend gemacht wird und sich dann Umfang und Aus­prä­gung des Kla­ge­an­spruchs ändern, nicht aber der Anspruchs­grund. Der Scha­dens­er­satz­klä­ger klagt dann nicht eine Geld­sum­me, son­dern den Scha­den ein und unter­bricht damit die Ver­jäh­rung der Ersatz­for­de­rung in ihrem betrags­mä­ßig wech­seln­den Bestand. Für die end­gül­ti­ge Bemes­sung des Scha­dens ist der Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Ver­hand­lung maß­ge­bend, auf­grund derer das Urteil ergeht, so dass dem Umfang der Ver­jäh­rungs­wir­kung daher durch den ursprüng­lich bezif­fer­ten Leis­tungs­an­trag kei­ne Gren­zen gezo­gen wer­den 9.

So liegt der Fall hier. Die Ver­mie­te­rin hat­te von Anfang an aus­rei­chend deut­lich gemacht, dass sie den gesam­ten für die nach­zu­ho­len­den Instand­set­zungs­ar­bei­ten erfor­der­li­chen Betrag als Scha­dens­er­satz begehr­te und die­sen auf der Grund­la­ge des vor­ge­richt­li­chen Gut­ach­tens, das die ange­ge­be­nen Kos­ten als "grob geschätzt" bezeich­ne­te, vor­läu­fig bezif­fert hat­te. Damit wur­de die Ver­jäh­rung auch für über den Kla­ge­an­trag hin­aus­ge­hen­de Beträ­ge gehemmt, soweit die­se eben­falls auf dem Anspruchs­grund der nicht von Mie­ter­sei­te aus­ge­führ­ten Arbei­ten beru­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Janu­ar 2014 – XII ZR 12/​13

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2010 XII ZR 52/​08 NJW 2010, 2652 Rn. 12[]
  2. im Anschluss an BGH Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/​05 NJW 2006, 1588 Rn. 9[]
  3. im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urtei­le vom 27.02.2003 – VII ZR 48/​01 NJW-RR 2003, 784; und vom 03.05.1999 – II ZR 119/​98 NJW 1999, 2115[]
  4. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/​08 NJW 2010, 2652 Rn. 12 mwN; BGH Urteil vom 07.11.1979 – VIII ZR 291/​78 NJW 1980, 389, 390; vgl. auch Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 13, 19, 25 mwN[]
  5. BGH Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/​05 NJW 2006, 1588 Rn. 9[]
  6. BGH Urteil vom 07.05.1997 – VIII ZR 253/​96 NJW 1997, 3164, 3165; BGH, Urteil vom 19.01.1994 XII ZR 190/​92 NJW-RR 1994, 514, 515; Münch­Komm-BGB/Gro­the 6. Aufl. § 204 Rn. 6[]
  7. BGH, Urteil vom 24.05.2012 – IX ZR 168/​11 Fam­RZ 2012, 1296 Rn. 16 f.; BGH, Urteil vom 19.01.1994 – XII ZR 190/​92 NJW-RR 1994, 514, 515[]
  8. BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43 zum Mahn­be­scheids­an­trag; BGH Urtei­le vom 27.02.2003 – VII ZR 48/​01 NJW-RR 2003, 784; und vom 03.05.1999 – II ZR 119/​98 NJW 1999, 2115; vgl. auch Erman/​SchmidtRäntsch BGB 13. Aufl. § 204 Rn. 3; Palandt/​Ellenberger BGB 73. Aufl. § 204 Rn. 5[]
  9. BGHZ 151, 1 = NJW 2002, 2167, 2168[]