Verjährung der Renovierungspflicht des (ehemaligen) Mieters

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung¹.

Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist².

Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt³.

Verjährungsfrist

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung findet, auch für die streitgegenständlichen Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung.

Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung des § 548 BGB wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet⁴.

Die Verjährung auch des auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs hat bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war. Denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinn des § 200 Satz 1 BGB ein anderer Verjährungsbeginn als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt⁵. Daher kann der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bereits verjährt sein, bevor die gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist.

Vejährungshemmung durch Klageerhebung

Der innerhalb der Verjährungsfrist erhobenen Klage kommt die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu. Dabei kann dahinstehen, ob erfolglose Fristsetzung i.S.d. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich war. Denn unabhängig hiervon hat die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs durch Klageerhebung die Verjährung rechtzeitig gehemmt.

Dem steht zum einen nicht entgegen, dass die Vermieterin ursprünglich den Klagebetrag in erster Linie als Vorschuss und lediglich hilfsweise als Schadensersatz gefordert hat. Denn für die verjährungshemmende Wirkung einer Klage ist die prozessuale Gestaltung als Haupt- oder Hilfsantrag unschädlich⁶.

Zum anderen ist der Klageerhebung eine Hemmungswirkung nicht bereits deshalb abzusprechen, weil zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung gegebenenfalls noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorgelegen haben.

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB wird die Verjährung durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. Dem liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss. Dabei ist zwar nur die wirksam erhobene Leistungsklage geeignet, die Verjährung zu hemmen, weil die unwirksame Klage, die insbesondere den Mindestanforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO nicht entspricht, nicht als Klage im Sinne des Gesetzes angesehen werden kann. Im Gegensatz dazu löst aber eine wirksame, wenn auch mit Fehlern behaftete Klageschrift die Hemmung aus, gleich ob sie unzulässig oder unbegründet ist. Denn auch sie macht für den Schuldner den Rechtsverfolgungswillen des Gläubigers deutlich⁷. Nach ständiger Rechtsprechung entfaltet die wirksame Klageerhebung ihre verjährungshemmende Wirkung daher auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen⁸.

Die Auffassung, die Verjährung eines (noch) nicht entstandenen Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden, ist mithin unzutreffend, ohne dass es überhaupt auf die Besonderheit ankäme, dass die Verjährung auch vor Anspruchsentstehung zu laufen beginnen konnte.

Verjährungshemmung durch eine „verdeckte“ Teilklage

Die verjährungshemmende Wirkung ist vorliegend hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs nicht auf den bei Klageerhebung bezifferten Betrag (mit oder ohne Mehrwertsteuer) beschränkt, so dass der darüber hinausgehende, derzeit mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch ebenfalls nicht verjährt ist.

Zwar erstreckt sich die Hemmung bei einer „verdeckten Teilklage“, d.h. einer solchen, bei der weder für die Beklagtenseite noch für das Gericht erkennbar ist, dass die bezifferte Forderung nicht den Gesamtschaden abdeckt, nur auf den geltend gemachten Anspruch im beantragten Umfang. Etwas anderes gilt für die Anwendung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche aber, wenn mit der Klage von Anfang an ein bestimmter Anspruch in vollem Umfang geltend gemacht wird und sich dann Umfang und Ausprägung des Klageanspruchs ändern, nicht aber der Anspruchsgrund. Der Schadensersatzkläger klagt dann nicht eine Geldsumme, sondern den Schaden ein und unterbricht damit die Verjährung der Ersatzforderung in ihrem betragsmäßig wechselnden Bestand. Für die endgültige Bemessung des Schadens ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgebend, aufgrund derer das Urteil ergeht, so dass dem Umfang der Verjährungswirkung daher durch den ursprünglich bezifferten Leistungsantrag keine Grenzen gezogen werden⁹.

So liegt der Fall hier. Die Vermieterin hatte von Anfang an ausreichend deutlich gemacht, dass sie den gesamten für die nachzuholenden Instandsetzungsarbeiten erforderlichen Betrag als Schadensersatz begehrte und diesen auf der Grundlage des vorgerichtlichen Gutachtens, das die angegebenen Kosten als „grob geschätzt“ bezeichnete, vorläufig beziffert hatte. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Januar 2014 – XII ZR 12/13

1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2010 XII ZR 52/08 NJW 2010, 2652 Rn. 12[↩]
2. im Anschluss an BGH Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 NJW 2006, 1588 Rn. 9[↩]
3. im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteile vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01 NJW-RR 2003, 784; und vom 03.05.1999 – II ZR 119/98 NJW 1999, 2115[↩]
4. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08 NJW 2010, 2652 Rn. 12 mwN; BGH Urteil vom 07.11.1979 – VIII ZR 291/78 NJW 1980, 389, 390; vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 13, 19, 25 mwN[↩]
5. BGH Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 NJW 2006, 1588 Rn. 9[↩]
6. BGH Urteil vom 07.05.1997 – VIII ZR 253/96 NJW 1997, 3164, 3165; BGH, Urteil vom 19.01.1994 XII ZR 190/92 NJW-RR 1994, 514, 515; MünchKomm-BGB/Grothe 6. Aufl. § 204 Rn. 6[↩]
7. BGH, Urteil vom 24.05.2012 – IX ZR 168/11 FamRZ 2012, 1296 Rn. 16 f.; BGH, Urteil vom 19.01.1994 – XII ZR 190/92 NJW-RR 1994, 514, 515[↩]
8. BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43 zum Mahnbescheidsantrag; BGH Urteile vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01 NJW-RR 2003, 784; und vom 03.05.1999 – II ZR 119/98 NJW 1999, 2115; vgl. auch Erman/SchmidtRäntsch BGB 13. Aufl. § 204 Rn. 3; Palandt/Ellenberger BGB 73. Aufl. § 204 Rn. 5[↩]
9. BGHZ 151, 1 = NJW 2002, 2167, 2168[↩]