Bau­ab­nah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch den vom Bau­trä­ger bestimm­ten Erst­ver­wal­ter

Eine von einem Bau­trä­ger in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Erwerbs­ver­tra­ges ver­wen­de­te Klau­sel, die die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen vom Bau­trä­ger bestimm­ba­ren Erst­ver­wal­ter ermög­licht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirk­sam.

Bau­ab­nah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch den vom Bau­trä­ger bestimm­ten Erst­ver­wal­ter

Die ent­spre­chen­de Rege­lung in den Erwerbs­ver­trä­gen, die als vom Bau­trä­ger ver­wen­de­te All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung anzu­se­hen ist, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirk­sam, weil sie die Erwer­ber ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Nach den Bestim­mun­gen der Erwerbs­ver­trä­ge bevoll­mäch­ti­gen im vor­lie­gen­den Fall die Erwer­ber unter ande­rem "den nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz für das Kauf­ob­jekt bestell­ten Ver­wal­ter" mit der Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums. Als tei­len­der Eigen­tü­mer hat der Bau­trä­ger die Mög­lich­keit, den ers­ten Ver­wal­ter bereits in der Tei­lungs­er­klä­rung zu bestel­len 1. Dabei kann der Bau­trä­ger einen Erst­ver­wal­ter bestel­len, der mit ihm wirt­schaft­lich oder recht­lich ver­bun­den ist. So ver­hält es sich auch im Streit­fall. Das begrün­det im Hin­blick auf die Abnah­me für die Erwer­ber die Gefahr, dass ein sol­cher Ver­wal­ter die Vor­aus­set­zun­gen der Abnah­me­fä­hig­keit des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht neu­tral prüft, son­dern zuguns­ten des Bau­trä­gers ver­fährt, wodurch die­ser ent­schei­den­den Ein­fluss auf die Abnah­me neh­men könn­te.

Aus die­sem Grund hält eine vom Bau­trä­ger in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Erwerbs­ver­tra­ges ver­wen­de­te Klau­sel, die – wie hier – die Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen mit dem Bau­trä­ger wirt­schaft­lich oder recht­lich ver­bun­de­nen Erst­ver­wal­ter ermög­licht, nach nahe­zu ein­hel­li­ger Auf­fas­sung der Inhalts­kon­trol­le am Maß­stab von § 9 Abs. 1 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand 2. Die­ser Sicht­wei­se ist das Beru­fungs­ge­richt zu Recht bei­getre­ten 3.

Die Gegen­an­sicht bezieht sich nur auf eine Stim­me im Schrift­tum, wonach eine den Inter­es­sen des Bau­trä­gers Rech­nung tra­gen­de Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums trotz Ver­flech­tung unschäd­lich sei, sofern sie gewis­sen­haft vor­ge­nom­men wer­de 4. Die­se ver­ein­zelt geblie­be­ne Lite­ra­tur­auf­fas­sung ver­kennt, dass es kei­ne den Inter­es­sen des Erwer­bers gerecht wer­den­de Ver­trags­ge­stal­tung ist, wenn er auf den von ihm zu bewei­sen­den Ein­wand des Miss­brauchs der Ver­tre­tungs­macht ver­wie­sen wird.

Die gesetz­li­che Mög­lich­keit des Wider­rufs der for­mu­lar­mä­ßig erteil­ten Voll­macht (§ 168 Satz 3 BGB) kom­pen­siert die unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung nicht. Die Wider­rufs­mög­lich­keit kann schon des­halb prak­tisch leer­lau­fen, weil das Klau­sel­werk der Bau­trä­gers nicht sicher­stellt, dass der Erwer­ber von dem Abnah­me­ter­min Kennt­nis erlangt.

Es bedarf daher kei­ner Ent­schei­dung, ob die vom Bau­trä­ger ver­wen­de­te For­mu­lar­be­stim­mung den sich aus dem Trans­pa­renz­ge­bot erge­ben­den Anfor­de­run­gen nicht gerecht wird, weil sie kei­nen Hin­weis auf die Wider­ruf­lich­keit der Voll­macht ent­hält 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 12. Sep­tem­ber 2013 – VII ZR 308/​12

  1. zu § 26 WEG in der bis zum 30.06.2007 gel­ten­den Fas­sung sie­he BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/​01, BGHZ 151, 164, 173; BayO­bLGZ 1974, 275, 278 f.; BayO­bLGZ 1974, 305, 309; BayO­bLG, NJW-RR 1994, 784; KG, OLGZ 1976, 266, 268; zu § 26 WEG n.F. sie­he KG, ZWE 2012, 96; Bärmann/​Merle, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 54; Beck­OK WEG/​Knop, Stand: 31.07.2013, § 26 Rn. 31[]
  2. sie­he Koeb­le in: Koeble/​Grziwotz, Rechts­hand­buch Immo­bi­li­en, Stand: 1.11.2012, Bd. I, 18. Kap. Rn. 18; Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 5. Aufl., Rn. 603; Pause/​Vogel in: Kniff­ka, ibron­line­Kom­men­tar Bau­ver­trags­recht, Stand: 13.08.2013, § 640 BGB Rn. 6, 125; Mes­ser­schmidt in: Messerschmidt/​Voit, Pri­va­tes Bau­recht, 2. Aufl., § 640 BGB Rn. 37; Blank, Bau­trä­ger­ver­trag, 4. Aufl., Rn. 346; Staudinger/​Bub, WEG, Neu­be­ar­bei­tung 2005, § 21 Rn. 245; Lotz, BauR 2008, 740, 745; Vogel, NZM 2010, 377, 379; von Oefe­le, DNotZ 2011, 249, 258; Ster­ner, BauR 2012, 1160, 1162; Ott, ZWE 2010, 157, 161; ders., ZWE 2013, 253, 255; vgl. auch Rie­men­schnei­der in: Grziwotz/​Koeble, Hand­buch Bau­trä­ger­recht, 3. Teil, Rn. 762; zur Gefahr von Inter­es­sen­kol­li­sio­nen sie­he auch OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1382[]
  3. eben­so OLG Bran­den­burg, Urteil vom 13.06.2013 – 12 U 162/​12[]
  4. Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 7. Aufl., Rn. 1008, 1018 unter Hin­weis auf Häub­lein, DNotZ 2002, 608, 627 f.[]
  5. sie­he OLG Karls­ru­he, NJW 2012, 237; OLG Bran­den­burg, Urteil vom 13.06.2013 – 12 U 162/​12; Kar­c­zew­ski, IBR 2013, 280; Ott, ZWE 2013, 253, 256[]