Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger bestimmten Erstverwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger bestimmten Erstverwalter

Die entsprechende Regelung in den Erwerbsverträgen, die als vom Bauträger verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam, weil sie die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Nach den Bestimmungen der Erwerbsverträge bevollmächtigen im vorliegenden Fall die Erwerber unter anderem “den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter” mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Als teilender Eigentümer hat der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen1. Dabei kann der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. So verhält es sich auch im Streitfall. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Aus diesem Grund hält eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die – wie hier – die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, nach nahezu einhelliger Auffassung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 9 Abs. 1 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand2. Dieser Sichtweise ist das Berufungsgericht zu Recht beigetreten3.

Die Gegenansicht bezieht sich nur auf eine Stimme im Schrifttum, wonach eine den Interessen des Bauträgers Rechnung tragende Abnahme des Gemeinschaftseigentums trotz Verflechtung unschädlich sei, sofern sie gewissenhaft vorgenommen werde4. Diese vereinzelt gebliebene Literaturauffassung verkennt, dass es keine den Interessen des Erwerbers gerecht werdende Vertragsgestaltung ist, wenn er auf den von ihm zu beweisenden Einwand des Missbrauchs der Vertretungsmacht verwiesen wird.

Die gesetzliche Möglichkeit des Widerrufs der formularmäßig erteilten Vollmacht (§ 168 Satz 3 BGB) kompensiert die unangemessene Benachteiligung nicht. Die Widerrufsmöglichkeit kann schon deshalb praktisch leerlaufen, weil das Klauselwerk der Bauträgers nicht sicherstellt, dass der Erwerber von dem Abnahmetermin Kenntnis erlangt.

Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob die vom Bauträger verwendete Formularbestimmung den sich aus dem Transparenzgebot ergebenden Anforderungen nicht gerecht wird, weil sie keinen Hinweis auf die Widerruflichkeit der Vollmacht enthält5.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. September 2013 – VII ZR 308/12

  1. zu § 26 WEG in der bis zum 30.06.2007 geltenden Fassung siehe BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 173; BayObLGZ 1974, 275, 278 f.; BayObLGZ 1974, 305, 309; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; KG, OLGZ 1976, 266, 268; zu § 26 WEG n.F. siehe KG, ZWE 2012, 96; Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 54; BeckOK WEG/Knop, Stand: 31.07.2013, § 26 Rn. 31 []
  2. siehe Koeble in: Koeble/Grziwotz, Rechtshandbuch Immobilien, Stand: 1.11.2012, Bd. I, 18. Kap. Rn. 18; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl., Rn. 603; Pause/Vogel in: Kniffka, ibronlineKommentar Bauvertragsrecht, Stand: 13.08.2013, § 640 BGB Rn. 6, 125; Messerschmidt in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 2. Aufl., § 640 BGB Rn. 37; Blank, Bauträgervertrag, 4. Aufl., Rn. 346; Staudinger/Bub, WEG, Neubearbeitung 2005, § 21 Rn. 245; Lotz, BauR 2008, 740, 745; Vogel, NZM 2010, 377, 379; von Oefele, DNotZ 2011, 249, 258; Sterner, BauR 2012, 1160, 1162; Ott, ZWE 2010, 157, 161; ders., ZWE 2013, 253, 255; vgl. auch Riemenschneider in: Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 3. Teil, Rn. 762; zur Gefahr von Interessenkollisionen siehe auch OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1382 []
  3. ebenso OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 – 12 U 162/12 []
  4. Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl., Rn. 1008, 1018 unter Hinweis auf Häublein, DNotZ 2002, 608, 627 f. []
  5. siehe OLG Karlsruhe, NJW 2012, 237; OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 – 12 U 162/12; Karczewski, IBR 2013, 280; Ott, ZWE 2013, 253, 256 []