Eigen­be­darfs­kün­di­gung durch die Inves­to­ren-GbR

Die Kün­di­gung eines Woh­nungs­miet­ver­hält­nis­ses kann auch auf den Eigen­be­darf eines der Gesell­schaf­ter der Eigen­tü­mer-GbR gegrün­det wer­den.

Eigen­be­darfs­kün­di­gung durch die Inves­to­ren-GbR

Zugleich hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne Recht­spre­chung zur Anbiet­pflicht des Ver­mie­ters, der über eine wei­te­re leer­ste­hen­de Woh­nung ver­fügt, geän­dert.

Der Aus­gangs­sach­ver­halt[↑]

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­ten die Mie­ter im Jahr 1985 vom Rechts­vor­gän­ger der jet­zi­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin eine 5‑Zim­mer-Woh­nung in Mün­chen gemie­tet; die Mie­te für die 166 m² gro­ße Woh­nung beläuft sich inzwi­schen auf 1.374,52 € monat­lich. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ist eine im Jahr 1991 gegrün­de­te, aus vier Gesell­schaf­tern bestehen­de Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, die das Anwe­sen, in dem die strei­ti­ge Woh­nung liegt, in ihrem Grün­dungs­jahr erwor­ben hat. Nach dem Gesell­schafts­ver­trag besteht der Zweck der Gesell­schaft in der "Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung und dem Aus­bau des Anwe­sens, des­sen Ver­mie­tung sowie nach Mög­lich­keit der Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum". Im Jahr 1994 begann die Eigen­tü­mer-GbR mit der Sanie­rung des Anwe­sens und der Auf­tei­lung der Woh­nun­gen, wobei eini­ge inzwi­schen ver­kauft wur­den. Die Woh­nung der Mie­ter ist die letz­te Woh­nung, die noch nicht saniert ist. Im Sep­tem­ber 2013 kün­dig­te die Eigen­tü­mer-GbR das Miet­ver­hält­nis und begrün­de­te dies mit Eigen­be­darf der Toch­ter eines der Gesell­schaf­ter. Die Mie­ter sind der Kün­di­gung ent­ge­gen­ge­tre­ten.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Mün­chen hat die Kla­ge auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der strei­ti­gen Woh­nung abge­wie­sen1. Auf Grund­la­ge der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sei die Kün­di­gung der Eigen­tü­mer-GbR wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam, weil die­se treu­wid­rig ver­säumt habe, den Mie­te­rin eine seit April 2014 leer­ste­hen­de 76 m² gro­ße 2‑Zim­mer-Woh­nung im Erd­ge­schoss anzu­bie­ten.

Auch die Beru­fung der Eigen­tü­mer-GbRin ist ohne Erfolg geblie­ben. Das Land­ge­richt Mün­chen I hat aller­dings – unter bewuss­ter Abwei­chung von der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs – die Auf­fas­sung ver­tre­ten, mit Rück­sicht auf den unter ande­rem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor­ge­se­he­nen Bestands- und Ver­drän­gungs­schutz des Mie­ters dür­fe eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts einen Wohn­raum­miet­ver­trag bereits von vorn­her­ein nicht wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen kün­di­gen2.

Mit ihrer vom Land­ge­richt Mün­chen I im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Eigen­tü­mer-GbR ihr Räu­mungs- und Her­aus­ga­be­be­geh­ren wei­ter und hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg:

Eigen­be­darf eines GbR-Gesell­schaf­ters[↑]

Zunächt hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass der – sei­nem Wort­laut nach auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­te­ne – Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fäl­len ent­spre­chend anzu­wen­den ist, in denen als Ver­mie­te­rin eine teil­rechts­fä­hi­ge (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts auf­tritt. Der Senat hat damit sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung, wonach einer Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts ein Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder deren Ange­hö­ri­gen "zuzu­rech­nen" ist, im Ergeb­nis bestä­tigt.

Die vom Beru­fungs­ge­richt ange­stell­ten Schutz­zweck­über­le­gun­gen ste­hen einer ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht ent­ge­gen. Unzu­tref­fend ist bereits die vom Beru­fungs­ge­richt als Aus­gangs­punkt sei­ner Über­le­gun­gen gewähl­te Prä­mis­se, der Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sol­le den Mie­ter vor einem Ver­drän­gungs­ri­si­ko durch eine unüber­schau­ba­re Anzahl von Per­so­nen auf Ver­mie­ter­sei­te schüt­zen. Die­ser Zweck kommt allein der Kün­di­gungs­sper­re in § 577a BGB zu. Der Zweck der Kün­di­gungs­re­ge­lun­gen in § 573 BGB besteht dage­gen dar­in, einer­seits den ver­trags­treu­en Mie­ter, für den die Woh­nung einen Lebens­mit­tel­punkt dar­stellt, vor will­kür­li­chen Kün­di­gun­gen zu schüt­zen, ande­rer­seits aber auch dem Ver­mie­ter die Befug­nis ein­zu­räu­men, sich bei Vor­lie­gen eines trif­ti­gen Grun­des aus dem Miet­ver­hält­nis lösen zu kön­nen. Durch die Aus­ge­stal­tung der ein­zel­nen Kün­di­gungs­tat­be­stän­de sol­len kei­nes­wegs nur (berech­tig­te) Mie­ter­in­ter­es­sen geschützt wer­den. Viel­mehr soll hier­durch ein gerech­ter Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en ermög­licht wer­den. Dem­entspre­chend wur­de den Mit­glie­dern einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den Bun­des­ge­richts­hof erfolg­ten Aner­ken­nung ihrer Teil­rechts­fä­hig­keit – unab­hän­gig von der Über­schau­bar­keit ihrer Gesell­schaf­ter­ver­hält­nis­se – die Befug­nis zuge­bil­ligt, sich als Ver­mie­ter­mehr­heit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen zu beru­fen.

Durch die Aner­ken­nung einer Teil­rechts­fä­hig­keit einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesell­schaf­ter als natür­li­che Per­so­nen Ver­mie­ter, son­dern die Gesell­schaft ist selbst Ver­mie­te­rin gewor­den, so dass der auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­te­ne Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwend­bar ist. Die Inter­es­sen­la­ge hat sich aber – was das Beru­fungs­ge­richt nicht hin­rei­chend in den Blick genom­men hat – nicht ver­än­dert. Ins­be­son­de­re hat­te die Aner­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukom­men­de Rechts­po­si­ti­on zu beschnei­den. Auch haben sich Anzahl und Iden­ti­tät der Mit­glie­der einer Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts hier­durch nicht ver­än­dert.

Aller­dings ist durch die­se rein auf gesell­schafts­recht­li­chen Erwä­gun­gen beru­hen­de Recht­spre­chungs­än­de­rung im Miet­recht eine – auch vom Gesetz­ge­ber im Rah­men der Miet­rechts­re­form nicht erkann­te und damit unge­plan­te – Rege­lungs­lü­cke ent­stan­den. Den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zum Miet­rechts­re­form­ge­setz (in Kraft seit 1. Sep­tem­ber 2001) ist zu ent­neh­men, dass eine Ände­rung der bis­he­ri­gen Rechts­la­ge nicht beab­sich­tigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolg­ten Ergän­zung der Kün­di­gungs­sper­re des § 577a BGB auf bestimm­te Fäl­le der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters einer Per­so­nen­ge­sell­schaft hat der Gesetz­ge­ber (erneut) bestä­tigt, dass er einer Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts nicht die Befug­nis zur Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen abspre­chen will, son­dern ledig­lich in bestimm­ten Fall­kon­stel­la­tio­nen die Ver­län­ge­rung der Kün­di­gungs­frist für gebo­ten hält.

Die durch die Aner­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts ent­stan­de­ne Rege­lungs­lü­cke lässt sich nicht allein durch einen Rück­griff auf die Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schlie­ßen, denn ein berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne die­ser Vor­schrift erfor­dert eine umfas­sen­de Wür­di­gung aller Ein­zel­fall­um­stän­de, wäh­rend es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB auf­ge­führ­ten Kün­di­gungs­tat­be­stän­den um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le eines die Belan­ge des Mie­ters über­wie­gen­den berech­tig­ten Inter­es­ses des Ver­mie­ters han­delt.

Viel­mehr ist die Lücke im Wege der ana­lo­gen Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schlie­ßen, dass sich auch eine teil­rechts­fä­hi­ge (Außen-) Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts auf einen Eigen­be­darf ihrer Gesell­schaf­ter oder deren Ange­hö­ri­gen beru­fen darf. Die Gel­tend­ma­chung des Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen ist in allen wesent­li­chen Punk­ten einer Mit­ei­gen­tü­mer- oder Erben­ge­mein­schaft ver­gleich­bar, die sich als recht­lich nicht ver­selb­stän­dig­te Zusam­men­schlüs­se natür­li­cher Per­so­nen unmit­tel­bar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beru­fen kön­nen. Auch bei sol­chen Ver­mie­ter­mehr­hei­ten gibt es – eben­so wie bei Gesell­schaf­ten des bür­ger­li­chen Rechts – eine gro­ße Band­brei­te unter­schied­li­cher Struk­tu­ren. Neben klei­nen und kom­pak­ten Mit­ei­gen­tü­mer- und Erben­ge­mein­schaf­ten gibt es auch sol­che, die eine gro­ße Mit­glie­der­zahl oder ver­floch­te­ne Struk­tu­ren auf­wei­sen, was etwa bei über meh­re­re Genera­tio­nen fort­ge­setz­ten Erben­ge­mein­schaf­ten der Fall ist. Folg­lich ist die vom Beru­fungs­ge­richt ange­führ­te "Unüber­schau­bar­keit" des Mit­glie­der­be­stands bestimm­ter Gesell­schaf­ten des bür­ger­li­chen Rechts in Anbe­tracht des Norm­zwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kri­te­ri­um, das es erlau­ben wür­de, eine Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts schlech­ter zu stel­len als eine Mit­ei­gen­tü­mer- oder Erben­ge­mein­schaft. Auf Miss­brauchs­fäl­le kön­nen die Gerich­te wei­ter­hin mit der Anwen­dung der Vor­schrift des § 242 BGB ange­mes­sen reagie­ren.

Der Senat hat daher das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen, damit es die not­wen­di­gen Fest­stel­lun­gen zum Vor­lie­gen des gel­tend gemach­ten Eigen­be­darfs und zu mög­li­chen Här­te­grün­den tref­fen kann.

Anbie­tungs­pflicht des Ver­mie­ters[↑]

Bezüg­lich der vom Amts­ge­richt bejah­ten und vom Beru­fungs­ge­richt offen gelas­se­nen Fra­ge, ob die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin durch die unter­las­se­ne Anbie­tung einer im sel­ben Anwe­sen gele­ge­nen Zwei­zim­mer­woh­nung rechts­miss­bräuch­lich und damit unwirk­sam gewor­den ist, hat der Senat in Abän­de­rung sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung aus­ge­spro­chen, dass dies nicht die Unwirk­sam­keit einer berech­tigt aus­ge­spro­che­nen Eigen­be­darfs­kün­di­gung zur Fol­ge hat.

Zwar ist ein Ver­mie­ter ver­pflich­tet, die Fol­gen einer auf Eigen­be­darf gestütz­ten Kün­di­gung für den Mie­ter so gering wie mög­lich zu hal­ten, da der Woh­nung als Mit­tel­punkt der per­sön­li­chen Exis­tenz eines Men­schen beson­de­re Bedeu­tung von Ver­fas­sungs­rang zukommt. Der Ver­mie­ter hat dem betrof­fe­nen Mie­ter des­halb eine ande­re, ihm wäh­rend der Kün­di­gungs­frist zur Ver­fü­gung ste­hen­de Woh­nung zur Anmie­tung anzu­bie­ten, sofern die­se sich im sel­ben Haus oder der­sel­ben Wohn­an­la­ge befin­det.

Aller­dings hält der Senat nicht län­ger dar­an fest, dass die Ver­let­zung einer sol­chen Anbiet­pflicht durch den Ver­mie­ter die Unwirk­sam­keit der Eigen­be­darfs­kün­di­gung zur Fol­ge hat. Denn hier­durch stellt sich eine – rechts­wirk­sam – aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung nicht nach­träg­lich als unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung (§ 242 BGB) dar. Viel­mehr zieht eine Ver­let­zung der miet­ver­trag­li­chen Rück­sicht­nah­me­pflich­ten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Ver­mie­ters – wie auch bei sons­ti­gen Ver­stö­ßen gegen Neben­pflich­ten – ledig­lich Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nach sich. Dem Mie­ter kön­nen daher allen­falls Ersatz­an­sprü­che in Geld für hier­durch ent­stan­de­ne Schä­den (etwa Umzugs- und Mak­ler­kos­ten) zuste­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Dezem­ber 2016 – VIII ZR 232/​15

  1. AG Mün­chen – Urteil vom 28.01.2015 – 415 C 16849/​14 []
  2. LG Mün­chen I, Urteil vom 07.10.2015 – 14 S 2969/​15 []