Nutzungsverbot wegen Brandschutzmängeln – und die Sanierungspflicht der Teileigentümergemeinschaft

Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen.

Nutzungsverbot wegen Brandschutzmängeln – und die Sanierungspflicht der Teileigentümergemeinschaft

Auf Dauer kann die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von baulichen oder bauordnungsrechtlichen Mängeln (hier: Brandschutzmängel) jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt oder sogar ausgeschlossen wird; die Wohnungseigentümer können sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen nicht durch ein mehrheitlich verhängtes Nutzungsverbot entziehen1.

Zerstört im Sinne von § 22 Abs. 4 WEG aF (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist; die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch die Vorschrift nicht begrenzt.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um ein mit einem Parkhaus mit elf Ebenen bebauten gemeinschaftlichen Grundstück. Nach der Teilungserklärung bilden die Ebenen eins bis drei das Teileigentumsrecht 1 und die Ebenen vier bis elf das (in weitere Sondereigentumseinheiten unterteilte) Teileigentumsrecht 2. Die anfechtende Teileigentümerin ist Sondereigentümerin des Teileigentumsrechts 1, das über eine eigene Zufahrt verfügt und zusammen mit dem benachbarten Hotelgebäude der anfechtenden Teileigentümerinin vermietet ist („Hotelparkhaus“). Die übrigen Teileigentümer zu 1 bis 3 sind die übrigen Wohnungseigentümer; die übrigen Teileigentümer zu 2 und 3 verfügen über die Mehrheit der Stimmen.

Aufgrund eines im Jahre 2013 gefassten Mehrheitsbeschlusses werden die nicht zu dem Hotelparkhaus gehörenden Ebenen nicht mehr genutzt. Nach einer Begehung des Hotelparkhauses forderte das Bauordnungsamt die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft im Oktober 2016 auf, binnen zwei Monaten Nachweise zu erbringen, dass die brandschutztechnischen Mindeststandards eingehalten sind und die Standsicherheit auch im Brandfall gewährleistet ist. Daraufhin fassten die Wohnungseigentümer am 25.10.2016 zu TOP 10 folgenden Beschluss:

Die Ebenen 1 bis 3 des Parkhauses dürfen, insbesondere aufgrund der im Schreiben der Stadt A. (Bauordnungsamt) vom 19.10.2016 dargestellten Bedenken im Hinblick auf den nicht eingehaltenen Brandschutz, aus Gründen der Verkehrssicherheit ab sofort nicht mehr genutzt werden.

Die Hausverwaltung wird namens und im Auftrag der WEG als Verband beauftragt und bevollmächtigt, die unverzügliche Schließung der Ebenen 1 bis 3 zu erwirken. Diesbezüglich ist die Hausverwaltung berechtigt, die Eigentümer und Nutzer des Parkhauses zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung und der weiteren Unterlassung der Nutzung aufzufordern und im Übrigen – soweit die Nutzung nicht freiwillig beendet wird oder nicht unterlassen wird – unter Hinzuziehung eines namens der WEG beauftragten Anwalts gerichtliche Schritte einzuleiten, um das unter Ziffer 1 dargestellte Nutzungsverbot durchzusetzen.

Diesbezüglich wird eine Sonderumlage in einer gesamten Höhe von 10.000, 00 € beschlossen, welche nach Miteigentumsanteilen aufzubringen ist.

Die Eigentümergemeinschaft hat einen bestandskräftigen Beschluss darüber gefasst, dass eine Sanierung des Parkhauses insgesamt nicht stattfindet. Vor diesem Hintergrund wird den Eigentümern der Ebenen 1 bis 3 des Parkhauses gestattet, die im Bereich des Brandschutzes nachzurüstenden notwendigen baulichen Maßnahmen auf eigene Kosten durch einen Fachkundigen prüfen zu lassen und die erforderlichen Ertüchtigungsmaßnahmen auf eigene Kosten und im eigenen Namen zu beauftragen.

Die Hausverwaltung ist bevollmächtigt, den Eigentümern der in den Ebenen 1 bis 3 befindlichen Stellplatzeinheiten die Nutzung der Stellplätze auf den Ebenen 1 und 2 wieder zu gestatten, sobald ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Brandschutz sowie Prüfsachverständiger bzw. die Feuerwehr bestätigt, dass die sich für eine Nutzung der Ebenen ergebenden Erfordernisse des Brandschutzes vollständig erfüllt sind und gegen die Wiederaufnahme der Nutzung keine Bedenken bestehen (…).

Die Gutachter sollen auch Stellung hierzu nehmen, inwieweit Zwischenlösungen oder Notmaßnahmen durchgeführt werden können, so dass gegen die Nutzung keine Bedenken mehr bestehen und die Hausverwaltung den Eigentümern der in den Ebenen 1 bis 3 befindlichen Stellplatzeinheiten die Nutzung der Stellplätze auf den Ebenen 1 und 2 wieder gestatten kann – bis zum Abschluss der gesamten bzw. weitreichenderen Maßnahmen gemäß vorstehendem Absatz. Abweichend zu vorstehendem Absatz – d.h. schnelle Freigabe zur Nutzung – reicht ein Gutachten eines Sachverständigen für Brandschutz (…) aus.

Auch insoweit haben die Eigentümer der Ebenen 1 bis 3 die hierfür anfallenden Kosten der Sachverständigen zu tragen.“

Die dagegen gerichtete Beschlussmängelklage der anfechtenden Teileigentümerinin hat das Amtsgericht Augsburg abgewiesen2. Die Berufung der anfechtenden Teileigentümerinin hat das Landgericht München – I zurückgewiesen3. Auf die von dem Landgericht zugelassene Revision der anfechtenden Teileigentümerinin hat der Bundesgerichtshof den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insgesamt für ungültig erklärt:

Nicht zu beanstanden ist für den Bundesgerichtshof allerdings, dass das Landgericht München – I dem Beschluss kein auf das Sondereigentum bezogenes Nutzungsverbot entnimmt. Weil Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auch Sonderrechtsnachfolger binden, sind sie objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen4. Die getroffene Regelung lässt sich so verstehen, dass sie (nur) die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft. Zwar wird zwangsläufig (auch) die Nutzung des Sondereigentums der anfechtenden Teileigentümerinin unterbunden, weil die Ebenen 1 bis 3 teils im Sondereigentum und teils zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (vgl. § 5 Abs. 2 WEG); das lässt aber für sich genommen nicht darauf schließen, dass die Gemeinschaft ihre auf das gemeinschaftliche Eigentum beschränkte Beschlusskompetenz5 überschreiten wollte.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts München – I enthält der Beschluss aber, wie die Revision zu Recht geltend macht, ein an jedermann – also auch an die Wohnungseigentümer – gerichtetes Nutzungsverbot.

Bei der gebotenen objektiven Auslegung des zu TOP 10 gefassten Beschlusses richtet sich das Nutzungsverbot nicht nur an Dritte, sondern ausdrücklich auch an die Wohnungseigentümer. Der Wortlaut ist eindeutig und entgegen der Ansicht der Revision auch hinreichend bestimmt. Die Ebenen 1 bis 3 dürfen „ab sofort nicht mehr genutzt werden“ (TOP 10 unter I.), die Hausverwaltung ist berechtigt, „die Eigentümer und Nutzer des Parkhauses zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung“ aufzufordern (TOP 10 unter II.), und unter bestimmten Voraussetzungen kann „den Eigentümern“ die Nutzung wieder gestattet werden (TOP 10 unter IV.). Das entspricht der in dem Beschluss angeführten Begründung. Mit der Untersagung sollten die aus brandschutzrechtlichen Mängeln des Gebäudes herrührenden Gefahren aus Gründen der Verkehrssicherheit abgewehrt werden. Unabhängig von der Wahrscheinlichkeit eines solchen Verlaufs konnte jeder Nutzer, also auch ein Wohnungseigentümer, einen Brand auslösen.

Ist die Auslegung eindeutig, kann ein davon abweichendes Auslegungsergebnis nicht damit begründet werden, dass der Beschluss – wovon das Landgericht München – I ausgeht – andernfalls rechtswidrig wäre. Zutreffend ist zwar, dass die zur gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Eigentümer im Zweifel keine rechtswidrigen Beschlüsse fassen wollen6. Diese Auslegungsregel gilt aber nur bei Zweifeln. Sollte sich ein Beschluss nach seinem eindeutigen Inhalt teilweise als rechtswidrig erweisen, entscheidet sich nach den Vorgaben von § 139 BGB, ob er im Übrigen aufrechterhalten werden kann7. Damit hat sich das Landgericht München – I – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – nicht beschäftigt.

Die Entscheidung erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Der zu TOP 10 gefasste Beschluss ist rechtswidrig.

Allerdings können die Wohnungseigentümer im Grundsatz ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen, und zwar – anders, als das Landgericht München – I meint – auch gegenüber den Wohnungseigentümern. Wird – wie hier – ein umfassendes Nutzungsverbot zur Gefahrenabwehr verhängt, handelt es sich nicht um eine Konkretisierung des ordnungsmäßigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG aF; die Beschlusskompetenz für eine solche Maßnahme kann sich aber aus § 21 Abs. 3 WEG aF ergeben. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer, soweit eine Regelung durch Vereinbarung nicht getroffen ist, eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts München – I lässt sich ein solches Nutzungsverbot zwar nicht aus dem im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG aF auszuübenden Hausrecht herleiten. Das Hausrecht beruht auf dem Grundstückseigentum oder besitz (§§ 858 ff., 903, 1004 BGB) und ermöglicht es seinem Inhaber, in der Regel frei darüber zu entscheiden, wem er Zutritt gestattet und wem er ihn verwehrt8. Um das Recht, zu bestimmen, wem Zutritt gewährt wird, geht es nicht, wenn – wie hier – Gefahren abgewendet werden sollen, die sich aus der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ergeben.

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG aF gehört aber auch die Erfüllung der auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten9. Umfasst sind ferner Maßnahmen, die die Einhaltung öffentlichrechtlicher Vorschriften sicherstellen10 oder die allgemein Gefahren für andere Wohnungseigentümer, Dritte oder das Gemeinschaftseigentum11 verhindern und eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft abwenden sollen. Sind solche Maßnahmen erforderlich, können sie auch gegenüber den Wohnungseigentümern ergehen, und diesen kann ebenso wie Dritten ein Nutzungsverbot auferlegt werden. Darauf zielt der zu TOP 10 gefasste Beschluss ab; die aus brandschutzrechtlichen Mängeln herrührenden Gefahren sollten abgewehrt werden, um Sach- und Personenschäden durch einen Brand zu verhindern.

Die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums kann aber jedenfalls dann nur aus zwingenden Gründen und in engen Grenzen untersagt werden, wenn dadurch die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums eingeschränkt oder – wie hier – sogar vollständig ausgeschlossen wird.

Zweifelhaft ist hier schon, ob ein vorübergehendes Nutzungsverbot zwingend geboten gewesen wäre. Gestützt war der Beschluss insbesondere auf das Schreiben des Bauordnungsamts der Stadt A. vom 19.10.2016. Darin setzte das Bauordnungsamt zwar eine Frist zum Nachweis der Einhaltung der brandschutzrechtlichen Vorgaben im Hinblick auf die Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (vgl. § 5 Abs. 2 WEG); eine öffentlichrechtliche Nutzungsuntersagung wurde jedoch nicht ausgesprochen, und dem Schreiben lässt sich auch nicht entnehmen, dass eine unmittelbare Gefahr für die Nutzer bestand und die weitere Nutzung bis zur Behebung der Mängel unterbleiben sollte.

Jedenfalls durfte die Wohnungseigentümergemeinschaft kein dauerhaftes Nutzungsverbot verhängen. Als solches wirkt sich der Beschluss faktisch aus, weil die Beseitigung der Brandschutzmängel des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen sollte, sondern der anfechtenden Teileigentümerinin überantwortet wurde.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann12. Deshalb sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlichrechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum zu ergreifen, wenn das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Nutzung des Gebäudes nicht erfüllt und einzelne Einheiten aus diesem Grund nicht zu dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Zweck genutzt werden können. Ebenso müssen sie die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums veranlassen, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen13. Die Wohnungseigentümer können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien14. Erst recht können sie diese Aufgabe – hier die brandschutzrechtliche Ertüchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums, um die Nutzbarkeit der Stellplätze sicherzustellen – nicht im Widerspruch zu den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung auf einzelne Wohnungseigentümer abwälzen.

Daraus folgt zugleich, dass die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von baulichen oder bauordnungsrechtlichen Mängeln jedenfalls dann nicht auf Dauer durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt oder – wie hier – sogar ausgeschlossen wird; die Wohnungseigentümer können sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen nicht durch ein mehrheitlich verhängtes Nutzungsverbot entziehen. Das gilt auch dann, wenn sie solche Maßnahmen in der Vergangenheit bestandskräftig abgelehnt haben, wie es hier der Fall gewesen ist; da ein solcher Negativbeschluss keine Sperrwirkung für die Zukunft entfaltet15, kann er ein späteres Nutzungsverbot nicht rechtfertigen. Ob ein Beschluss über ein solches Nutzungsverbot nur anfechtbar oder wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig ist16, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand17, und die anfechtende Teileigentümerin hat ihre fristgerecht begründete Klage von Anfang an u.a. darauf gestützt, dass ihr die Nutzung des Sondereigentums dauerhaft unmöglich gemacht werde.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn, wie es das Landgericht München – I für richtig hält, eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 22 Abs. 4 WEG aF (nunmehr § 22 WEG) ausgeschlossen wäre; dann müsste die Gefahrenabwehr durch Stilllegung des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Infolgedessen ist dieser Gesichtspunkt – anders, als die Revisionserwiderung meint – nicht nur für eine auf Durchführung der Sanierung gerichtete Beschlussersetzungsklage, sondern auch für die im Rahmen der Beschlussmängelklage zu prüfende Wirksamkeit des Nutzungsverbots erheblich. Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann gemäß § 22 Abs. 4 WEG aF der Wiederaufbau nicht nach § 21 Abs. 3 WEG aF beschlossen oder nach § 21 Abs. 4 WEG aF verlangt werden.

Es ist umstritten, ob § 22 Abs. 4 WEG aF anwendbar ist, wenn es durch unterlassene Instandhaltung zu Funktionseinbußen des Gebäudes gekommen ist.

Nach verbreiteter Ansicht, die sich insbesondere auf eine vorangegangene Entscheidung des Landgerichts München – I zu dem Parkhaus der Parteien stützt18, wird auch der langsame Verfall aufgrund unterbliebener Instandhaltung oder Überalterung erfasst. Es komme nicht auf die Ursache des Verfalls, sondern auf den Zustand des Gebäudes an19.

Nach der Gegenauffassung kann ein Gebäude nur durch ein unerwartetes, punktuell eintretendes Schadensereignis „zerstört“ werden. Die Vorschrift diene nicht dazu, das Verschleppen von Instandhaltungsmaßnahmen mit dem Wegfall der Sanierungspflicht zu belohnen20; sie könne weder auf eine „Verlotterung“ noch auf „Schrottimmobilien“ angewendet werden21.

Der Bundesgerichtshof hält die zweite Ansicht für richtig und sieht die Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft daher nicht gemäß § 22 Abs. 4 WEG aF als ausgeschlossen an. Zerstört im Sinne von § 22 Abs. 4 WEG aF (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist; die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch die Vorschrift nicht begrenzt.

Dafür spricht zunächst der Wortlaut mit dem Zusammenhang von Zerstörung, Wiederaufbau und Versicherungsleistung. Nach dem normalen Sprachgebrauch ist ein Gebäude nur dann zerstört, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist. Ein sanierungsbedürftiges Gebäude ist nicht schon deshalb „zerstört“, weil eine Sanierung hohe Kosten verursacht. Dafür, dass die Nutzbarkeit durch ein punktuelles Ereignis aufgehoben worden sein muss, spricht zum einen der Begriff „Wiederaufbau“, der sich auf ein zuvor nutzbares und im Prinzip intaktes Gebäude bezieht, und zum anderen der Umstand, dass der Wiederaufbau unabhängig von dem Ausmaß der Wertminderung erfolgen soll, wenn der Schaden durch eine Versicherungsleistung oder in anderer Weise gedeckt ist. Die Bezugnahme auf eine Versicherungsleistung ergibt nur bei versicherbaren Schäden Sinn, insbesondere solchen, die durch Einwirkungen wie Brand oder Überflutung entstehen, nicht aber bei einem Sanierungsstau; dementsprechend dürfte eine Deckung des Schadens „in anderer Weise“ nur bei Leistungen Dritter (etwa als Schadensersatz oder im Wege öffentlichrechtlicher Entschädigung) gegeben sein.

Bestätigt wird diese Sichtweise dadurch, dass das Gebäude „zu mehr als der Hälfte seines Werts“ zerstört sein muss, damit der Anspruch auf Wiederaufbau ausgeschlossen ist. Bei einem punktuellen Ereignis wie einem Brand bezieht sich der Wertvergleich auf den realen Gebäudewert vor und nach der Zerstörung. Auf einen Sanierungsstau ist das nicht übertragbar. Insoweit fehlt es schon an einem konkreten Zeitpunkt, auf den ein „Vorher-Nachher-Vergleich“ tatsächlicher Werte bezogen werden könnte. Dass nicht reale, sondern fiktive Werte verglichen werden sollen, und wonach diese bestimmt werden sollten, lässt sich der Norm nicht entnehmen. Wenn das Landgericht München – I den (fiktiven) Wert des Parkhauses in saniertem Zustand in ein Verhältnis zu den (fiktiven) Sanierungskosten setzt, entspricht das ebenso wenig den Vorgaben von § 22 Abs. 4 WEG aF wie der Vorschlag, einen (fiktiven) Wert des Gebäudes bei normaler Instandhaltung und Altersabnutzung mit dem tatsächlichen Restwert zu vergleichen22. Auch wenn die Gesetzesmaterialien unergiebig sind23, dürften dem Gesetzgeber bei Abfassung der Norm kurz nach Kriegsende im Jahre 1951 Verschlechterungen von Gebäuden durch Bombenangriffe und damit durch punktuelle Ereignisse vor Augen gestanden haben24; darauf deutet auch hin, dass in der Begründung zu einem vorangegangenen Entwurf des Wohnungseigentumsgesetzes vom 30.11.1949, dessen § 20 sich ebenfalls mit der Wiederherstellung im Falle der Zerstörung befasste, von den „geschädigten Eigenwohnern“ und den „Nichtgeschädigten“ die Rede ist25.

Eine analoge Anwendung der Norm scheidet ebenfalls aus.

Es besteht schon keine planwidrige Regelungslücke.

Der in § 22 Abs. 4 WEG aF geregelte Ausschluss des Wiederaufbaus steht in engem Zusammenhang mit der Aufhebung der Gemeinschaft durch die Rückführung des Wohnungs- in Bruchteilseigentum26. Die Aufhebung der Gemeinschaft schließt das Gesetz grundsätzlich aus (§ 11 WEG aF); auch eine Dereliktion des Wohnungseigentums ist nicht vorgesehen27. Diese „Bestandsgarantie“ für das Wohnungseigentum durch die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft findet die einzige gesetzlich geregelte Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG darin, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird, eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht und die Gemeinschaftsordnung für diesen Fall eine Auflösung auf Verlangen vorsieht. Schon das spricht dafür, dass der Ausschluss des Anspruchs auf Wiederaufbau als eng begrenzte Ausnahmevorschrift zu verstehen ist28; wie es sich im Falle des „steckengebliebenen“ Baus verhält29, kann dahinstehen.

Zudem ist eine erleichterte Aufhebung der Gemeinschaft bei Überalterung des Gebäudes oder Unrentabilität der Sanierung im jüngsten Gesetzgebungsverfahren ausgiebig diskutiert worden30, ohne dass dies in der zum 1.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes aufgegriffen worden wäre. Die begrenzte Lebensdauer von Gebäuden könnte auf rechtspolitischen Handlungsbedarf schließen lassen31; eine planwidrige Regelungslücke ist aber nicht erkennbar, nachdem der Gesetzgeber in Kenntnis des Problems von einer Neuregelung abgesehen hat.

Darüber hinaus fehlt es auch an der Vergleichbarkeit der Sachverhalte.

Das ergibt sich schon daraus, dass der Bezugspunkt für den Wertvergleich, nämlich die plötzliche Zerstörung des Gebäudes, bei einem Sanierungsstau keine funktionelle Entsprechung hat. Wollte man insoweit den fiktiven Wert des sanierten Gebäudes mit den Sanierungskosten oder den Restwert mit dem fiktiven Gebäudewert bei ordnungsmäßiger Instandhaltung vergleichen, wäre zweifelhaft, ob dies zu sachgerechten Ergebnissen führte. Denn gerade Brandschutzmängel, marode Leitungen oder energetische Defizite lassen sich bei älteren Gebäuden häufig nur mit sehr hohem Sanierungsaufwand beheben; trotzdem kann sich eine Sanierung als rentabel erweisen32. Erst recht lässt sich die Angemessenheit der Rechtsfolge des § 22 Abs. 4 WEG aF bei einem Sanierungsstau bezweifeln. Insbesondere bei Wohngebäuden erscheint es nämlich wenig überzeugend, einen Mehrheitsbeschluss über die Sanierung ab dem Erreichen einer Wertgrenze zu untersagen, obwohl die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Nutzbarkeit ihrer Wohnungen dauerhaft sicherstellen möchte; dies gilt umso mehr, als die mit dem unsanierten Gebäude verbundenen Kosten und Haftungsrisiken weiterhin von den Wohnungseigentümern getragen werden müssten, wenn sich ihre Gemeinschaft als unauflöslich erweisen sollte.

Dementsprechend bestand in der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Hinblick auf „Problemimmobilien“ Einigkeit darüber, dass eine Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft de lege ferenda nur unter engen Voraussetzungen in Betracht kommen könne; über die Frage, ob neben ein bestimmtes Wertverhältnis (in Anlehnung an § 22 Abs. 4 WEG aF) weitere Kriterien treten sollten, und wenn ja, welche, konnte aber gerade keine Einigkeit erzielt werden. Diskutiert wurden sehr unterschiedliche Vorgaben, nämlich die nicht mehr gegebene Nutzbarkeit oder die Unveräußerlichkeit (jeweils entweder der Mehrzahl der Einheiten oder aller Einheiten) oder ganz allgemein die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft32. Die mit dem Ausschluss des Wiederaufbaus zusammenhängende rechtspolitische Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer beendet werden kann, darf nicht durch richterliche Rechtsfortbildung, sondern nur durch den Gesetzgeber entschieden werden.

Allerdings handelt es sich hier nicht um ein Wohngebäude, sondern um ein Parkhaus und damit um ein gewerbliches Objekt, bei dem die Sanierung in erster Linie wirtschaftlich zu betrachten ist. Eine Gesamtsanierung könnte sich als unrentabel darstellen, weil das Gebäude nach den Feststellungen des Landgerichts München – I keinen Restwert hat und die Sanierungskosten den Wert des sanierten Gebäudes bei weitem übersteigen würden. Der Bundesgerichtshof hat es in einer früheren Entscheidung für möglich gehalten, dass in Fällen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums („Schrottimmobilie“) unter Berücksichtigung des § 22 Abs. 4 WEG aF zugrundeliegenden Gedankens nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch jedes Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht kommen könnte33. Die einzelnen Kriterien des § 22 Abs. 4 WEG aF sind für einen solchen Aufhebungsanspruch allerdings nicht maßgeblich. Denn angesichts der gesetzgeberischen Entscheidung in § 11 WEG aF für die Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft könnte ein auf Treu und Glauben gestützter Aufhebungsanspruch nur in äußerst engen Grenzen in Betracht kommen, und er erforderte jedenfalls eine umfassende Abwägung, in die auch die Interessen der weiterhin nutzungswilligen Sondereigentümer einfließen müssten. Ob ein solcher Anspruch hier in Betracht kommt, kann der Bundesgerichtshof nicht beurteilen, da Gegenstand des Verfahrens nur die Wirksamkeit des Nutzungsverbots ist.

Da die Sache zur Entscheidung reif war, hat der Bundesgerichtshof in der Sache entschieden (§ 563 Abs. 3 ZPO)  und den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt. Einer Unterscheidung zwischen der Nichtigkeit und der Anfechtbarkeit des Beschlusses, wie sie die anfechtende Teileigentümerin mit Haupt- und Hilfsantrag begehrt, bedurfte es nicht, weil es sich um denselben Streitgegenstand handelt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Oktober 2021 – V ZR 225/20

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17, ZfIR 2018, 553 Rn. 21 f.[]
  2. AG Augsburg, Urteil vom 24.05.2017 – 31 C 4282/16 WEG[]
  3. LG München I, Urteil vom 07.10.2020 – 1 S 9173/17 WEG, ZWE 2021, 170 ff.[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15, WuM 2016, 518 Rn. 9; Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292[]
  5. vgl. dazu BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16, ZMR 2017, 317 Rn. 23 mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14, ZfIR 2015, 667 Rn. 28; Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19, NZM 2020, 805 Rn. 16 mwN[]
  8. BGH, Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 275/18, NJW 2020, 3382 Rn. 5; Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 115/11, NJW 2012, 1725 Rn. 8[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 43/19, ZfIR 2020, 433 Rn. 14; Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11, MDR 2012, 701 Rn. 12[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 8[]
  11. vgl. BayObLG, ZMR 2004, 928[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17, ZfIR 2018, 553 Rn. 10[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17, ZfIR 2018, 553 Rn. 21 mwN[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 12 ff.[]
  15. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 51[]
  16. jeweils für Nichtigkeit: BayObLG, NZM 2002, 447 zur Stilllegung eines Müllschluckers; OLG Saarbrücken, FGPrax 2007, 114, 115 zur Stilllegung eines Aufzugs; AG München, ZMR 2017, 601 f. zur Stilllegung eines Schwimmbads[]
  17. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn.19 f.[]
  18. ZWE 2017, 325 Rn.19 ff.[]
  19. vgl. Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 22 Rn. 371; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl., § 22 Rn. 136; BeckOGK/Kempfle, WEG [1.09.2021], § 22 Rn. 13; BeckOK WEG/Elzer [1.07.2021], § 22 Rn. 7; Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 22 WEG Rn. 11; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 7; jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 9. Aufl., § 22 WEG Rn. 277; Soergel/Schäuble, BGB, 13. Aufl., § 22 WEG Rn. 26; Hügel/Grüner, Wohnungseigentum, 5. Aufl., § 13 Rn. 117; Alsdorf, BLGBW 1977, 88; ohne nähere Begründung auch BayObLG, ZMR 2001, 832, 833[]
  20. vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 22 Rn. 4; MünchKomm-BGB/Rüscher, 8. Aufl., § 22 WEG nF Rn. 6; Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 11 Rn. 6, anders allerdings § 22 Rn. 216; Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2018], § 22 WEG Rn. 142; T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 27; Soergel/Weber, BGB, 13. Aufl., § 11 WEG Rn. 6; Bärmann/Pick/Dötsch, WEG, 20. Aufl., § 11 Rn. 9; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 12 Rn. 35; Dötsch, ZfIR 2018, 577, 585; für die Auslegung einer engeren Regelung in der Teilungserklärung KG, NJWE-MietR 1997, 205, 206[]
  21. so Bärmann/Pick/Dötsch, WEG, 20. Aufl., § 11 Rn. 9[]
  22. so Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 22 Rn. 375; BeckOGK/Kempfle, WEG [1.09.2021], § 22 Rn. 14[]
  23. vgl. BR-Drs. 75/51, S. 23[]
  24. vgl. Dötsch, ZfIR 2018, 577, 585[]
  25. vgl. BT-Drs. 1/252, S. 25 f.[]
  26. vgl. Abramenko in Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 11 Rn. 5[]
  27. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 18/07, BGHZ 172, 338 Rn. 10 ff.[]
  28. vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 12 Rn. 35[]
  29. insoweit für analoge Anwendung von § 22 Abs. 4 WEG: aF Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 22 Rn. 222 ff.; dagegen Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 22 Rn. 392 ff., jeweils mwN[]
  30. vgl. Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von August 2019 unter dem Stichwort „Problemimmobilien“, im Folgenden Abschlussbericht, ZWE 2019, 429, 465 ff.; ferner DAV-Stellungnahme Nr. 9/2020 zum WeMoG, S.19[]
  31. so Grziwotz, ZfIR 2017, 81, 88; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 12 Rn. 37 f.[]
  32. vgl. Abschlussbericht, ZWE 2019, 429, 467[][]
  33. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 18/07, BGHZ 172, 338 Rn. 17[]