Nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer1.
Möchte der klagende Wohnungseigentümer in der Berufungsinstanz einen Parteiwechsel auf Beklagtenseite vornehmen, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des ausscheidenden und auch die Zustimmung des neuen Beklagten erforderlich, es sei denn, die Verweigerung der Zustimmung ist rechtsmissbräuchlich. Hat ein Wohnungseigentümer vor dem 1.12.2020 Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben und erklärt er im Hinblick auf die während des Berufungsverfahrens zum 1.12.2020 eingetretene Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist deren Verweigerung der Zustimmung zu dem Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich.
Möchte der klagende Wohnungseigentümer – wie hier – in der Berufungsinstanz einen Parteiwechsel auf Beklagtenseite vornehmen, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des ausscheidenden und des neuen Beklagten erforderlich, es sei denn, die Verweigerung der Zustimmung ist rechtsmissbräuchlich2.
Hat ein Wohnungseigentümer vor dem 1.12.2020 Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben und erklärt er im Hinblick auf die während des Berufungsverfahrens zum 1.12.2020 eingetretene Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist deren Verweigerung der Zustimmung zu dem Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich.
Die aufgrund des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes erfolgte Veränderung der Verwaltungsstruktur der Wohnungseigentümergemeinschaft hat dazu geführt, dass Ansprüche der Wohnungseigentümer, die nach altem Recht gegen den Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer bestanden, nunmehr gegen den Verband gerichtet sind3. Eine Übergangsvorschrift für laufende Verfahren enthält das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz nicht, sodass ab dem 1.12.2020 die Passivlegitimation fehlen kann. Wenn in einem solchen Übergangsfall die GdWE ihre Zustimmung zu einem Parteiwechsel verweigert, ist dies im Hinblick auf die enge Verbindung, die die übrigen Wohnungseigentümer, der Verwalter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dem Rechtsstreit haben, regelmäßig mangels schutzwürdigen Interesses als rechtsmissbräuchlich anzusehen4.
Diese Situation, dass der klagende Wohnungseigentümer zwar ursprünglich den richtigen Beklagten verklagt hat, aber nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils bzw. während des Berufungsverfahrens das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz am 1.12.2020 in Kraft getreten ist und hiernach die Klage gegen die GdWE zu richten ist, kann in verschiedenen Bereichen auftreten. So war nach bisherigem Recht die Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, während jetzt nach § 44 Abs. 1 WEG gegen die GdWE zu klagen ist5. Für die Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer war bislang der Verwalter zuständig. Da aber nach dem neuen Recht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE obliegt (§ 18 Abs. 1 WEG), ist nunmehr diese für die Umsetzung der Beschlüsse passivlegitimiert6. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf (vgl. § 12 Abs. 1 WEG), ist seit dem 1.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die GdWE zu richten7.
Ebenso verhält es sich im Zusammenhang mit dem Anspruch eines Wohnungseigentümers, eine Jahresabrechnung bzw. entsprechende Einzelabrechnungen zu erstellen. Nach bisherigem Recht war der Verwalter für einen solchen Anspruch passivlegitimiert8. Nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung aber nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die GdWE. Dies beruht darauf, dass die Aufstellung der Jahresabrechnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, auf die der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat9.
Allen diesen Fällen ist gemeinsam, dass die GdwE in der ersten Instanz zwar nicht förmlich beteiligt gewesen ist, sie aber wegen der engen Verbindung mit dem Rechtsstreit kein schutzwürdiges Interesse daran hat, dass die Klage abgewiesen wird mit der Folge, dass es eines neuen Prozesses bedarf, in dem dieselben Tat- und Rechtsfragen erneut behandelt werden müssen.
Im vorliegenden Fall ist hiernach t ein schutzwürdiges Interesse der anderen Wohnungseigentümer an der Verweigerung der Zustimmung zu verneinen.
Richtig ist, dass der in der Berufungsinstanz eintretende beklagte Wohnungseigentümer eine Tatsacheninstanz verliert. Dem kann aber keine Bedeutung zukommen, wenn die Zustimmung zum Parteiwechsel rechtsmissbräuchlich ist. Wenn nämlich im Kern der Sachverhalt der gleiche bleibt und der neue Beklagte bereits in der ersten Instanz in dem Prozess – wenn auch nicht förmlich als Partei – involviert war, ist der Verlust der ersten Instanz hinzunehmen. So liegt es, wenn in der ersten Instanz ein Anspruch auf Vorlage der Abrechnung gegen den Verwalter geltend gemacht wird, der auch nach bisherigem Recht zur Vertretung der GdWE – wenn auch mit geringeren Befugnissen – berechtigt war (§ 27 Abs. 3 WEG aF).
Schutzwürdig ist das Interesse der Wohnungseigentümerin an der Verweigerung ihrer Zustimmung auch nicht deshalb, weil in einem geringen Teilbereich, nämlich soweit es um die Einzelheizkostenabrechnung für das Jahr 2016 geht, die dritte Wohnungseigentümerin bereits rechtskräftig zu der Erteilung entsprechender Abrechnungen verurteilt worden ist. Es ist nicht ersichtlich, warum dies zur Unzulässigkeit des Parteiwechsels führen und – prozessökonomisch nicht sinnvoll – den klagenden Wohnungseigentümer zu einer neuen Klage zwingen soll.
Schließlich lässt sich ein schutzwürdiges Interesse der Wohnungdseigentümerin an der Verweigerung ihrer Zustimmung auch nicht daraus herleiten, dass sie sich – wie die Revision geltend macht – auf Verjährung berufen möchte. Sie meint, ein berechtigtes Interesse daran zu haben, dass der klagende Wohnungseigentümer eine neue Klage gegen sie erheben müsse, weil nicht schon dadurch eine Hemmung der Verjährung eingetreten sei, dass ihr die Klageschrift in diesem Verfahren zugestellt worden sei. Dies überzeugt zum einen bereits deshalb nicht, weil die Zulässigkeit des Parteiwechsels nicht von der materiell-rechtlichen Frage der Verjährung des mit der Klage geltend gemachten Anspruchs abhängen kann. Zum anderen kann sich der Wechsel der Passivlegitimation durch die Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Übergangsfällen, in denen der klagende Wohnungseigentümer – wie hier – zunächst die richtige Partei verklagt hat, nicht nur im Hinblick auf den Parteiwechsel, sondern auch im Hinblick auf die Verjährung jedenfalls nicht zum Vorteil der GdWE auswirken. Ob der gegen die GdWE geltend gemachte Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung überhaupt verjähren kann, ist insoweit unerheblich.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. April 2024 – V ZR 167/23
- Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11, NJW 2012, 2797 Rn. 14[↩]
- vgl. nur BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19, NJW-RR 2021, 1170 Rn.19; Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21, NJW 2022, 3003 Rn. 27 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19, NJW-RR 2021, 1170 Rn.19[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19, NJW-RR 2021, 1170 Rn.19; Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21, NJW 2022, 3003, Rn. 27[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21, NJW 2022, 3003, Rn. 40[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21, NJW-RR 2023, 226 Rn. 26[↩]
- BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22, NJW-RR 2023, 3654 Rn. 9[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11, NJW 2012, 2797 Rn. 14[↩]
- vgl. hierzu nur Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 132; Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn.204 mwN[↩]
Bildnachweis:
- Hausfassade Berlin-Kreuzberg: erge
