Kostenvorschussanspruchs des Bestellers im Werkvertrag – und seine Verjährung

Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen¹.

Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangt die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von der beklagten Bauträgerin einen Kostenvorschuss für Maßnahmen zur Beseitigung behaupteter Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs ihrer Wohnanlage. Bei dieser Wohnanlage handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der Bauträgerin grundlegend saniert und durch einen Anbau erweitert wurde. Der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung wurde abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der Bauträgerin gegenüber den Handwerkern abgenommen. Die insgesamt 31 Wohneinheiten und 9 Teileigentumseinheiten wurden seitens der Bauträgerin in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert, ein Keller erst im Jahr 2002 an den Erwerber der Wohneinheit 25. In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war in § 5 Nr. 4 jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 Abnahmebegehungen durchgeführt. Nach erklärter Abnahme wurden noch zwei Wohneinheiten (Einheiten 22 und 23) sowie ein Keller veräußert.

Diese sogenannten Nachzügler-Verträge enthielten in § 5 Nr. 4 die Vertragsbestimmung: „4. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.“ Mit Beschluss vom 06.11.2017 zog die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Geltendmachung von Mängelrechten in Bezug auf Mängel des errichteten Metall-Pultdaches an sich und ermächtigte die Verwalterin, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22.11.2017 forderte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Bauträgerin erfolglos auf, Mängel am Dach bis zum 22.12.2017 zu beseitigen. Im Jahr 2018 leitete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Daches ein selbständiges Beweisverfahren ein. Mit Schriftsatz vom 08.01.2020 forderte sie die Bauträgerin zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 € unter Fristsetzung bis zum 22.01.2020 auf. achdem dies von der Bauträgerin verweigert worden war, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage erhoben mit dem Ziel, die Bauträgerin zu verurteilen, an sie einen Kostenvorschuss zur Beseitigung der im Gutachten der Sachverständigen M. vom 18.12.2019 festgestellten Mängel am Dach des Gebäudes in Höhe von 292.000 € zu zahlen, und festzustellen, dass die Bauträgerin ihr jegliche weitere Kosten und Schäden zu ersetzen hat, die ihr durch oder im Zusammenhang mit der Beseitigung der aufgeführten Mängel und Mangelfolgeschäden am Gebäude über diesen Betrag hinaus noch entstehen.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Stuttgart hat der Klage vollständig stattgegeben². Auf ie Berufung der Bauträgerin hat dagegen das Oberlandesgericht Stuttgart die Klage abgewiesen³. Auf die vom Oberlandesgericht Stuttgart zugelassene Revision der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Stuttgart zurückverwiesen. Auf der Grundlage der vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen Feststellungen könne, so der Bundesgerichtshof, ein Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach nicht abgelehnt werden:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist für die ursprünglich den Erwerbern der Wohnungseigentumseinheiten zustehenden Kostenvorschussansprüche, wie das Oberlandesgericht Stuttgart zutreffend annimmt, prozessführungsbefugt. Unstreitig hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Vorschussansprüche, die sich auf Mängel am Dach des Gebäudes und damit auf Mängel am Gemeinschaftseigentum beziehen, vor Erhebung der Klage durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.11.2017 an sich gezogen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs⁴ besteht bei einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis, die sich wie hier aus einem vor dem 1.12.2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG fort.

Die Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart, die Bauträgerin könne dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung (im Folgenden: a.F.)⁵, soweit er auf Ansprüche von Erwerbern aus Erwerbsverträgen gestützt wird, die vor dem 1.01.2002 geschlossen worden sind, mit Erfolg die Einrede der Verjährung entgegenhalten, erweist sich als rechtsfehlerhaft.

Zutreffend ist das Oberlandesgericht Stuttgart allerdings davon ausgegangen, dass auf die Erwerbsverträge, auch soweit sie nach Fertigstellung der vereinbarten Bauleistungen geschlossen worden sind, Werkvertragsrecht Anwendung findet und es für die Begründetheit des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs ausreicht, dass mindestens einem Erwerber ein solcher Anspruch gegen die Bauträgerin zusteht⁶.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die Bauträgerin mit der unter Fristsetzung erfolgten Aufforderung zur Beseitigung der Mängel am Dach des Gebäudes vom 22.11.2017 wirksam in Verzug gesetzt. Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Stuttgart hatte die Bauträgerin die Dachkonstruktion mit einer Bitumendachbahn zwischen Blechunterseite und Tragschalung erstellt, die mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material ausgeführt worden ist. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat offengelassen, ob diese Art der Ausführung bereits im Jahr 1999 gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstieß und damit mangelhaft war oder ein solcher Verstoß erst ab dem Zeitpunkt der Ende 2000 in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN anzunehmen ist. Revisionsrechtlich ist daher das Vorbringen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugrunde zu legen, wonach die Ausführung der Bitumendachbahn mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material bereits im Jahr 1999 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprach und damit einen Mangel darstellte.

Allerdings kommt ein Schuldner nicht in Verzug, wenn er sich auf eine Einrede stützen kann, die ihm ein dauerndes oder wenigstens zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht gewährt. War der Verzug bereits eingetreten, bevor die Einrede entstand, so findet er mit deren Entstehung sein Ende⁷.

Der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. ist indes durchsetzbar, er ist insbesondere mangels wirksamer Abnahme nicht verjährt.

Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden auf die am 1.01.2002 bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1.01.2002 geltenden Fassung Anwendung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der bis zum 31.12.2001 geltenden Rechtslage gilt für den Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. – auch wenn dieser Anspruch vor Abnahme entstanden ist die Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (bei Bauwerken fünf Jahre), deren Lauf nach § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. erst mit der Abnahme oder der endgültigen Abnahmeverweigerung beginnt. Die Vorschriften über die regelmäßige Verjährung gemäß §§ 195, 198 BGB a.F. finden danach auch auf vor der Abnahme entstandene Mängelansprüche keine Anwendung⁸. Da der Lauf der Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme nicht begonnen hat, war der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. am 1.01.2002 nicht verjährt.

Maßgeblich für die Beurteilung der Verjährung dieses Anspruchs sind deshalb grundsätzlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1.01.2002 geltenden Fassung. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken – ebenso wie nach § 638 Abs. 1 BGB a.F. – fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme. Diese Regelung gilt auch für einen – wie hier – vor Abnahme entstandenen Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F., der den Mängelansprüchen zuzuordnen ist. Der Anspruch unterliegt danach – auch nach den seit dem 1.01.2002 geltenden Verjährungsregelungen – nicht der regelmäßigen Verjährung, § 200 Satz 1 BGB. Mangels wirksamer Abnahme hat der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist nicht begonnen, sodass der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. nicht verjährt ist.

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB verjährt auch der Anspruch der Erwerber auf Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB nach den vorgenannten Grundsätzen in fünf Jahren beginnend ab Abnahme des Werks.

Eine wirksame Abnahme durch die Erwerber liegt indes, wie das Oberlandesgericht Stuttgart mit Recht ausführt, nicht vor.

Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen, von der Bauträgerin gestellten Abnahmeklauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt sowohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln.

Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letzteres ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen⁹. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 AGBG und damit für die Bestimmung der für die Beurteilung einer unangemessenen Benachteiligung heranzuziehenden wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist der Vertragsschluss¹⁰.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich¹¹. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist¹². Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren¹³.

Sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsregeln mehrere Auslegungen rechtlich vertretbar, gehen Zweifel bei der Auslegung gemäß § 5 AGBG zulasten des Verwenders. Außer Betracht bleiben Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Erwägung zu ziehen sind¹⁴. Nach diesen Grundsätzen ist auch im Individualprozess gemäß § 5 AGBG die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese im Rahmen einer vorzunehmenden Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Vertragspartner des Verwenders begünstigt¹⁵.

Nach dieser Maßgabe lässt die Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Auslegung dahingehend zu, dass die Erwerber nach dem Vertrag ausnahmslos verpflichtet waren, drei aus ihrer Mitte zu bestimmende Vertreter mit dieser Abnahme in ihrem Namen zu beauftragen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut der Klausel. Danach „erfolgt“ die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei „aus der Mitte der Käufer zu wählende Vertreter“. Bei der Abnahme findet darüber hinaus eine gemeinsame Besichtigung statt, wobei „eine von beiden Vertragsteilen zu unterzeichnende Niederschrift gefertigt“ wird. Dies kann von den Erwerbern ohne weiteres dahin verstanden werden, dass die gewählten Vertreter als Bevollmächtigte des jeweiligen Erwerbers die Abnahme vornehmen und die Niederschrift im Namen der Erwerber unterzeichnen. Einen Hinweis darauf, dass die Vollmacht widerruflich sein sollte, enthält die Klausel nicht. Vor diesem Hintergrund kann ihr jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung gemäß § 5 AGBG nicht entnommen werden, dass es sich insoweit lediglich um eine Option zugunsten der Erwerber handeln sollte und diese – nach Widerruf der Vollmacht – alternativ auch selbst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hätten durchführen können.

Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie ihnen ihr nach § 640 Abs. 1 BGB zustehendes Recht entzieht, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Zwar kann der einzelne Erwerber einen Dritten mit der Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung überlassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die Interessen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden. Denn ihm wird sein nach der gesetzlichen Regelung bestehendes Recht, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, durch diese Klausel vollständig entzogen.

Gleiches gilt für die in den Nachzügler-Verträgen verwendete Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Eine solche Klausel benachteiligt den Erwerber, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, entgegen Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam¹⁶.

Auf der Grundlage der nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen und daher für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Feststellungen hat das Oberlandesgericht Stuttgart weiter zu Recht die Auffassung vertreten, dass die Voraussetzungen einer konkludenten Abnahme durch die Erwerber nicht vorliegen. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart ist nicht von einem Ablauf der Verjährung für den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch spätestens 15 Jahre, nachdem das fertiggestellte Werk durch den Unternehmer zur Abnahme angeboten wurde, auszugehen.

Für eine Zusammenrechnung der in § 199 Abs. 4 BGB für den Erfüllungsanspruch und in § 634a BGB für Mängelrechte geregelten Verjährungsfristen mit der Folge, dass die Zusammenrechnung dieser Fristen eine Obergrenze für die Verjährung darstellt, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Da die Verjährung der Mängelrechte, zu denen auch der Anspruch aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB gehört, in § 634a BGB gesondert geregelt ist, scheidet – wie ausgeführt – ein Rückgriff auf die für sonstige Ansprüche geltende Vorschrift des § 199 Abs. 4 BGB grundsätzlich aus.

Dem Kostenvorschussanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB kann dabei auch nicht entgegengehalten werden, dass der Herstellungsanspruch der Erwerber gemäß § 631 Abs. 1 BGB nach den seit dem 1.01.2002 geltenden (kürzeren) Verjährungsregelungen gemäß § 199 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB bereits verjährt wäre.

Denn der Bauträgerin als Verwenderin der unwirksamen Formularklausel ist es jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass es nicht zu einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekommen ist und deshalb der Herstellungsanspruch gemäß § 631 BGB verjährt wäre¹⁷.

Die Annahme, die Verjährung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung beginne im Fall einer wegen einer unwirksamen Vertragsklausel nicht wirksam erklärten Abnahme gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB erst mit der Abnahme des Werks, verstößt nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip. Dieses gebietet allerdings, die Möglichkeit, Ansprüche gestützt auf lange zurückliegende Sachverhalte geltend zu machen, durch Verjährungsregelungen zeitlich zu begrenzen¹⁸. An einer solchen Begrenzung fehlt es hinsichtlich des von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB jedoch nicht, da dieser nicht generell den Verjährungsregelungen entzogen ist.

So hat der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn des Laufs der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Erwerber verpflichtet, das vertragsgerecht hergestellte Gemeinschaftseigentum abzunehmen, und kann der Unternehmer auf Erfüllung dieser Pflicht klagen. Die Bauträgerin kann mithin auch jetzt noch, nach Beseitigung der geltend gemachten Mängel, die Abnahme verlangen.

Die Herstellung der Abnahmereife ist entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart auch nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil das Werk nach einem erheblichen Zeitablauf „gealtert“ ist und der geschuldete neuwertige Zustand des Gemeinschaftseigentums vom Unternehmer jetzt nicht mehr hergestellt werden könnte. Denn die Herstellung eines neuwertigen Zustands können die Erwerber in der vorliegenden Konstellation nicht verlangen. Vielmehr ist die Vereinbarung der Parteien zu dem bei der Abnahme geschuldeten Gemeinschaftseigentum im Falle einer wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel gescheiterten wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in Verbindung mit § 242 BGB anzupassen. Die Parteien haben den Fall, dass die Abnahme wegen der Unwirksamkeit der Klausel scheitert und deshalb noch viele Jahre nach Übergabe des Werks ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung bestehen kann, bei Vertragsschluss nicht bedacht. Hierauf beruht die Tatsache, dass das Werk inzwischen durch Zeitablauf gealtert ist und im Zeitpunkt einer nunmehr vorzunehmenden Abnahme nicht mehr neuwertig ist. Der Vertrag ist deshalb auf der Grundlage des hypothetischen Parteiwillens anzupassen, sodass darauf abzustellen ist, was die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten¹⁹. Nach diesen Maßstäben hätten die Parteien redlicherweise vereinbart, dass die durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung ab der Übergabe des fertiggestellten Werks eingetretenen alterungs- und nutzungsbedingten Verschleißerscheinungen im Zeitpunkt der nunmehr vorzunehmenden Abnahme der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums nicht entgegenstehen. Denn die Erwerber haben seinerzeit mit der Übergabe des Objekts ein neuwertiges – wenn auch in Teilen mangelbehaftetes – Gemeinschaftseigentum erhalten und konnten dieses jahrelang wie vorgesehen nutzen.

Schließlich kann dahinstehen, ob – was das Oberlandesgericht Stuttgart annimmt – die Erwerber nach § 242 BGB gegen sich gelten lassen müssten, dass die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs bei fehlender Abnahme aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel jedenfalls nicht länger sein dürfe als im Fall eines arglistigen Verhaltens der Bauträgerin. Denn die Verjährung des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs wäre für den Fall, dass die Bauträgerin den zugrundeliegenden Mangel arglistig verschwiegen hätte, vor Klageerhebung ebenfalls noch nicht eingetreten.

Gemäß § 634a Abs. 3 BGB verjähren Mängelansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat, jedoch nicht vor Ablauf der in § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB bestimmten Frist. Da es an einer wirksamen Abnahme fehlt, ist die danach mindestens zu beachtende fünfjährige Verjährungsfrist, gerechnet ab Abnahme der Werkleistung²⁰, noch nicht abgelaufen.

Überdies gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvorschussanspruchs – unabhängig von der oben aufgeführten Möglichkeit, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen – eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Die aus dem Vorstehenden folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist auch deshalb unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar.

Sofern sich diese Obergrenze von 30 Jahren nicht bereits aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Regelungen zur Verjährung (vgl. § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a BGB, daran anknüpfend auch § 202 Abs. 2 BGB) ergibt, stünde der Durchsetzbarkeit der Ansprüche nach Ablauf dieses Zeitraums der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Ausprägung des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. Aus den vorgenannten Verjährungsregelungen ergibt sich jedenfalls der Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal 30 Jahren – unbeschadet einer bereits zuvor eingetretenen Verjährung oder Verwirkung – als ausreichend ansieht, zur Geltendmachung eines Rechts verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt ohne Rücksicht auf die Entstehung der Ansprüche und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von seinen Rechten. Entsprechend darf der Erwerber, der sich auf die Unwirksamkeit einer vom Unternehmer gestellten Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durchsetzen zu können.

Diese Frist ist im vorliegenden Fall hinsichtlich der infolge der vorgenannten Klauseln jeweils fehlgeschlagenen Abnahmen des Gemeinschaftseigentums noch nicht abgelaufen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig, § 561 ZPO. Der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemachte Kostenvorschussanspruch ist, wie das Oberlandesgericht Stuttgart mit Recht annimmt, nicht verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde²¹. Die im Einzelfall vorzunehmende wertende Betrachtung der Gesamtumstände unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob das Tatgericht die maßgeblichen Tatsachen vollständig festgestellt und gewürdigt und ob es die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat²².

Nach diesen Maßstäben ist die Würdigung des Oberlandesgerichts Stuttgart, die Bauträgerin habe nach den Umständen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Erwerber oder in Prozessstandschaft für diese die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Kostenvorschussanspruch wegen der Mängel der Dachkonstruktion des Gebäudes nicht mehr geltend machen würden, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Da die Erwerber aufgrund der von der Bauträgerin gestellten unwirksamen Vertragsklausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums irrtümlich davon ausgingen, Abnahmen des Gemeinschaftseigentums seien in den Jahren 2000 und 2001 erfolgt, ist die verspätete Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruchs durch die Erwerber hierdurch und daher letztlich durch ein vertragswidriges Verhalten der Bauträgerin veranlasst worden. Die Bauträgerin durfte aufgrund der durch die unwirksame Vertragsklausel begründeten Fehlvorstellung der Erwerber, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits stattgefunden hatte, nicht annehmen, dass nach Ablauf von fünf Jahren, nach denen die Erwerber ursprünglich von einer Verjährung ihrer Rechte ausgegangen waren, keine weiteren Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gegen sie geltend gemacht würden. Ein dahingehendes Vertrauen der Bauträgerin ist nach den Umständen nicht schutzwürdig. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts Stuttgart hat die Bauträgerin außerdem keine Umstände vorgetragen, aus denen sich entnehmen ließe, dass sie sich darauf eingerichtet hatte, von den Erwerbern nicht mehr wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen zu werden, und im Vertrauen hierauf Dispositionen getroffen hatte.

Anhaltspunkte dafür, dass die Erwerber trotz Kenntnis der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln für einen erheblichen Zeitraum von der Wahrnehmung ihrer Rechte abgesehen hatten und die Bauträgerin dieses Verhalten dahin bewerten durfte, dass Gewährleistungsrechte gegen sie nicht mehr erhoben werden würden, hat das Oberlandesgericht Stuttgart nicht festgestellt. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts Stuttgart hatten die Erwerber frühestens im Zeitpunkt des Vergemeinschaftungsbeschlusses vom 06.11.2017 Kenntnis von der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln und war ihnen eine mögliche Kenntnis der Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzurechnen²³.

Auch führt nicht allein der Ablauf eines Zeitraums von 15 Jahren dazu, dass der Verwirkungseinwand für begründet erachtet werden müsste. Ob Verwirkung eingetreten ist oder nicht, ist nicht anhand starrer Fristen, sondern jeweils nach den Umständen des gegebenen Einzelfalls zu beurteilen.

Der Bundesgerichtshof kann in der Sache nicht gemäß § 563 Abs. 3 ZPO selbst entscheiden, weil die Sache nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat bislang keine hinreichenden Feststellungen dazu getroffen, dass die erbrachten Bauleistungen der Bauträgerin aufgrund der zwischen Blechunterseite und Tragschalung eingebrachten Bitumendachbahn mangelhaft sind und aus diesem Grund – unabhängig von den weiteren in Rede stehenden Mängeln des hergestellten Metall-Pultdachs – eine Mängelbeseitigung nur durch eine Neuherstellung des Dachs mit einem Kostenaufwand in Höhe von 292.000 € erfolgen kann.

Das Landgericht ist aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen M. davon überzeugt gewesen, dass die Bauträgerin entgegen den zum Zeitpunkt der Ausführung der Leistungen im Jahr 1999 geltenden Empfehlungen der technischen Regelwerke zwischen Blechunterseite und Tragschalung des Dachs ein feuchtigkeitsaufnehmendes Material und nicht, wie nach den Fachregeln für das Klempnerhandwerk erforderlich, eine kapillarbrechende Wasserablaufebene ausgeführt hat, was zur Folge hat, dass Feuchtigkeit unter die Titanzinkdeckung gelangen und das Zinkblech von der Unterseite korrodieren kann. Dieser Mangel erfordere eine Erneuerung des streitgegenständlichen Pultdachs mit Rückbau des Metalldachs und der Schalungsbahn sowie Neuaufbau des Dachs, wofür Kosten in Höhe von 292.000 € anfielen.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat demgegenüber offengelassen, ob – wie die Bauträgerin behauptet hat – das erstellte Dach im Zeitpunkt der Herstellung der Leistungen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat und die von der Sachverständigen zugrunde gelegten Fachregeln erst nach der Ende des Jahres 2000 in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN als allgemein anerkannte Regeln der Technik zu beachten waren.

Auf dieser Grundlage ist die Annahme des Oberlandesgerichts Stuttgart, die Bauträgerin habe jedenfalls den Erwerbern der Wohneinheit 22 die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik geschuldet, die im Zeitpunkt des Abschlusses ihres Erwerbsvertrags am 21.11.2001 galten, diesen Erwerbern stehe dem Grunde nach ein Kostenvorschussanspruch in Höhe von 292.000 € zu, von Rechtsfehlern beeinflusst.

Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Angelegenheit des Tatrichters. Eine revisionsrechtliche Überprüfung findet allerdings dahin statt, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht. Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen zählt der Grundsatz der beiderseitigen interessengerechten Vertragsauslegung²⁴. Diese Maßstäbe hat das Oberlandesgericht Stuttgart nicht hinreichend berücksichtigt.

Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts Stuttgart handelte es sich bei dem am 21.11.2001 geschlossenen Erwerbsvertrag um einen sogenannten Nachzügler-Vertrag, der nach Herstellung des Gebäudes geschlossen worden ist.

Zwar ist in der Regel davon auszugehen, dass der Unternehmer dem Besteller stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor²⁵. Nachzügler-Verträge, bei denen der Unternehmer gegenüber dem Erwerber eine Herstellungsverpflichtung nicht für ein noch herzustellendes Werk, sondern für ein bereits hergestelltes Werk übernimmt, sind im Regelfall dahin auszulegen, dass sich dieses Versprechen auf den Zeitpunkt der Herstellung des bereits vorhandenen Werks bezieht. Der Erwerber darf die Vertragserklärung des Unternehmers, wenn nicht weitere Umstände hinzutreten, nicht dahin verstehen, dass dieser sich zur Herstellung eines von dem bereits bestehenden Werk abweichenden Werks verpflichten will. Er erwirbt – für ihn erkennbar – eine bereits fertiggestellte Wohneinheit, die die im Erwerbsvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweisen muss und die der Unternehmer nach den geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik auszuführen hatte.

Eine Verpflichtung der Bauträgerin gegenüber den Erwerbern der Wohneinheit 22, bei Abschluss des Erwerbsvertrags die in diesem Zeitpunkt geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten, kann dem Erwerbsvertrag vom 21.11.2001 nicht entnommen werden. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Bundesgerichtshof die Auslegung des Erwerbsvertrags vom 21.11.2001 selbst vornehmen. Nach den vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen Feststellungen wurde sämtlichen Erwerbsverträgen der in Bezug genommene Mustererwerbsvertrag zugrunde gelegt. Aus der Bezugnahme auf eine Baubeschreibung des Architektenbüros H. vom 26.01.1999 in § 1 3. c)) des Erwerbsvertrags, in der Art und Umfang der von der Bauträgerin zu erbringenden Bauleistungen niedergelegt waren, kann nicht abgeleitet werden, dass sich die Bauträgerin zur Erbringung der dort beschriebenen Leistungen unter Beachtung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 21.11.2001 geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik verpflichten wollte. Dagegen spricht insbesondere, dass nach der vertraglichen Regelung in § 5 Nr. 4 die bereits erklärte Abnahme für die Nachzügler-Erwerber verbindlich sein sollte. Da sich die Erwerbsverträge sämtlicher Erwerber auf dasselbe Bauwerk beziehen und auch gleichlautende Erwerbsverträge geschlossen wurden, durften die Nachzügler-Erwerber die Vertragserklärung der Bauträgerin unter Berücksichtigung des Interesses der Bauträgerin, sich zur Herstellung nur dieses Bauwerks verpflichten zu wollen, nicht dahin auslegen, dass die Bauträgerin ihnen gegenüber eine weitergehende Herstellungsverpflichtung übernehmen wollte als gegenüber den übrigen Erwerbern.

Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Stuttgart zurückzuverweisen, um diesem die Möglichkeit zu geben, die erforderlichen Feststellungen nachzuholen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Für das weitere Verfahren weist der Bundesgerichtshof vorsorglich auf Folgendes hin: Die Annahme des Oberlandesgerichts Stuttgart, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch gemäß § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB auch auf den am 19.11.2002 geschlossenen Vertrag über den Erwerb eines Kellers durch den Erwerber der Wohneinheit 25 stützen, wird von den bisher getroffenen Feststellungen nicht getragen. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat Tatsachen dafür, dass aufgrund dieses Vertrags zugunsten des Erwerbers des Kellers ebenso wie der Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten ein Herstellungsanspruch bezüglich des Gebäudes gegen die Bauträgerin begründet wurde, nicht festgestellt. Der Vertrag über den Erwerb des Kellers ist nicht vorgelegt worden. Nach dem von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in erster Instanz vorgelegten Mustererwerbsvertrag, der sämtlichen auf den Erwerb von Wohnungs- und/oder Teileigentum gerichteten Erwerbsverträgen zugrunde lag, ist das Wohnungseigentum jeweils mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum entsprechend der in der Teilungserklärung bezeichneten Wohneinheiten und unter Bezugnahme auf die Baubeschreibung veräußert worden. Eine Mitveräußerung eines Kellerraums wird in dem Mustererwerbsvertrag dagegen nicht erwähnt. Der Inhalt der Teilungserklärung ist ebenfalls nicht festgestellt worden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24

1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.07.2010 – VII ZR 171/08, BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768[↩]
2. LG Stuttgart, Urteil vom 26.01.2023 – 12 O 340/21[↩]
3. OLG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2024 – 10 UU 13/23, BauR 2024, 1230[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22 Rn. 32, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Beschluss vom 15.02.2023 – VII ZR 13/22 Rn. 1, ZfBR 2023, 342; Beschluss vom 01.02.2023 – VII ZR 887/21 Rn. 1, BauR 2023, 958; Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21 Rn. 18 ff., 24 ff., 30 ff., BauR 2023, 471 = NZBau 2023, 92[↩]
5. st. Rspr.: vgl. nur BGH, Urteil vom 14.01.2010 – VII ZR 108/08 Rn. 12, BGHZ 183, 366; Urteil vom 01.02.1990 – VII ZR 150/89, BGHZ 110, 205 9 m.w.N.; grundlegend BGH, Urteil vom 02.03.1967 – VII ZR 215/64, BGHZ 47, 272 35 ff.[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 Rn. 21 ff., BGHZ 210, 206; Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314 13 ff.[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 16.03.1988 – VIII ZR 184/87, BGHZ 104, 619 f. m.w.N.[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2010 – VII ZR 171/08 Rn. 13 ff., BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768[↩]
9. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16 Rn. 17, BauR 2017, 1202 = NZBau 2017, 275 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB[↩]
10. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 344/13 Rn. 31 m.w.N., BGHZ 201, 363 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 29, BGHZ 236, 96; Urteil vom 09.07.2015 – VII ZR 5/15 Rn. 26 m.w.N., BGHZ 206, 203[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 08.09.2021 – VIII ZR 97/19 Rn. 22, RdE 2022, 23[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 08.09.2021 – VIII ZR 97/19 Rn. 23, RdE 2022, 23; Urteil vom 10.06.2020 – VIII ZR 289/19 Rn. 30, WM 2020, 1840[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 05.05.2022 – VII ZR 176/20 Rn. 30, BauR 2022, 1337 = NZBau 2022, 648; Urteil vom 20.07.2017 – VII ZR 259/16 Rn.19, BauR 2017, 1995 = NZBau 2018, 29 zu § 305c Abs. 2 BGB[↩]
15. vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2023 – VII ZR 34/20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 Rn. 42, BGHZ 210, 206 zu § 305c Abs. 2 BGB, jeweils m.w.N.[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22 Rn. 34, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 Rn. 43 ff., BGHZ 210, 206[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22 Rn. 45, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13 Rn. 26, BauR 2016, 1771 = NZBau 2016, 629; Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 Rn. 57, BGHZ 210, 206; Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15 Rn. 43, BGHZ 209, 128[↩]
18. vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.04.2021 – 1 BvR 176/15 Rn. 22 f., NVwZ-RR 2021, 649[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 17.05.2018 – VII ZR 157/17 Rn. 30 m.w.N., BauR 2018, 1403 = NZBau 2018, 524[↩]
20. vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.01.2014 – 4 U 149/13 Rn. 13, NZBau 2014, 290; Messerschmidt/Voit/Moufang/Koos, Privates Baurecht, 5. Aufl., BGB § 634a Rn. 85-86; MünchKommBGB/Busche, 9. Aufl., § 634a Rn. 54; Mansel, NJW 2002, 89, 96[↩]
21. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2014 – VII ZR 177/13 Rn. 13, BauR 2014, 839 = NZBau 2014, 237; Urteil vom 29.01.2013 – EnZR 16/12 Rn. 13 m.w.N., RdE 2013, 369[↩]
22. vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2023 – VII ZR 151/22 Rn. 38, BauR 2023, 1672 = NZBau 2024, 22; Urteil vom 08.07.2021 – I ZR 248/19 Rn. 28, NJW 2022, 52[↩]
23. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183/13 Rn. 15 ff., MDR 2014, 1134[↩]
24. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2017 – VII ZR 65/14 Rn. 22, BGHZ 217, 13; Urteil vom 31.08.2017 – VII ZR 5/17 Rn. 24, BauR 2018, 99 = NZBau 2017, 718; Urteil vom 22.10.2015 – VII ZR 58/14 Rn. 15 f., NZBau 2016, 213, jeweils m.w.N.[↩]
25. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 134/12 Rn. 9, BauR 2013, 952 = NZBau 2013, 295; Urteil vom 21.04.2011 – VII ZR 130/10 Rn. 11 m.w.N., NZBau 2011, 415[↩]