Legionellen im Trinkwasser – und die Haftung des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit Ansprüchen des Mieters gegen seinen Vermieter zu befassen, die darauf gestützt werden, dass der Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser in der Mietwohnung erkrankt sei: In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall begehrt die Klägerin – als Alleinerbin ihres während des Rechtsstreits verstorbenen Vaters –

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Verwaltungsgericht Köln / Finanzgericht Köln

Indexmiete – und die Einseitigkeitsklausel

Einseitigkeitsklauseln bei der Vereinbarung einer Indexmiete sind gem. § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit einer Indexmietvereinbarung „Die vereinbarte Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert und verändert sich im gleichen Verhältnis entsprechend der Änderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes Deutschland Basis 2000. Die geänderte Miete

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Regierungsviertel

Formularmietverträge – und die Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen (Renovierungsklauseln und Abgeltungsklauseln) – wie bereits in einem früheren Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 erwogen – zugunsten der Mieter geändert und sieht nun in drei aktuellen Entscheidungen einige der oftmals verwendeten Vertragsklauseln als unwirksam an: Durch Renovierungsklauseln (Vornahmeklauseln, Abwälzungsklauseln) wird die als Teil

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Schreibmaschine

Der bei Mietvertragsschluss absehbare Eigenbedarf

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss

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Zweckentfremdung von Wohnraum – Genehmigungsantrag statt Verfassungsbeschwerde

Der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde steht der Grundsatz der Subsidiarität entgegen, wenn der Beschwerdeführer sein Ziel auch über die Stellung eines Genehmigungsantrags und der anschließenden Beschreitung des fachgerichtlichen Rechtswegs erreichen kann. [content_table] Der Ausgangssachverhalt[↑] Die hier vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommenen Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen das Gesetz des Landes Berlin

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Modernisierungsmieterhöhung – und der Mindeststandarf zeitgemäßen Wohnens

auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Ein unter diesem Mindeststandard

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Modernisierungsmieterhöhung – und der Vorbehalt weiterer Mieterhöhungen

Der Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung steht nicht entgegen, dass die Vermieterin sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils

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Erläuterungspflichten bei der Modernisierungsmieterhöhung

Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht

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Türkische Mieter – und das Diskriminierungsverbot

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat zwei Klägern türkischer Herkunft, die langjährige Mieter einer Wohnung in einem in Berlin-Kreuzberg gelegenen Mietshaus gewesen waren, eine Entschädigung von je 15.000,00 € wegen Verstoßes der Vermieterin gegen das Diskriminierungsverbot zugesprochen. Nach dem Erwerb der Immobilie durch die Beklagte erhöhte diese zunächst allen Mietern gegenüber die

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Auskunftsansprüche des störenden Mieters

Wird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber der Vermieterin beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, hat er keinen Anspruch gegenüber der Vermieterin zu erfahren, wer welche Anschuldigungen erhebt. In einem beim Amtsgericht München rechtshängigen Fall ist der Kläger seit Ende 1998 Mieter einer Wohnung in der Stadelheimer Straße in München.

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Rauchende Mieter

Darf der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens in einem Mehrfamilien- und Bürohaus kündigen, wenn es im Treppenhaus durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des rauchenden Mieters zu Beeinträchtigungen anderer Mieter kommt? Grundsätzlich ja, sagt der Bundesgerichtshof und errichtet gleichzeitig hohe Hürden: Anlass für die Entscheidung des Bundesgerichtshof war ein

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Regierungsviertel

Kauf einer vermieteten Wohnung

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Die Wirkung des §

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Schönheitsreparaturen im sozialen Wohnungsbau

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt,

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Schreibmaschine

Hartz IV – und die Geldnot des Mieters

Der Vermieter ist auch dann zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind. Der beklagte Mieter in dem

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Bücherschrank

Spätere Eigenbedarfskündigung nicht ausgeschlossen

Ein Vermieter handelt bei einer auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er diesen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogen hat. Eine Bdarfsvorschau kann vom Vermieter nicht verlangt werden. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit bewohnt die beklagte Mietern aufgrund eines mit dem Vermieter

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Geldrechner

Modernisierung statt Instandsetzung – und das Mieterhöhungsverlangen

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu

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Das vereitelte Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Mieter kann wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) vom (ehemaligen) Vermieter Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist die Klägerin seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den

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Geschätzte Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. Eine

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Diskriminierung türkisch-stämmiger Mieter

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat zwei Klägern türkischer Herkunft, die langjährige Mieter einer Wohnung in einem in Berlin-Kreuzberg gelegenen Mietshaus gewesen waren, eine Entschädigung von je 15.000 € wegen Verstoßes der Vermieterin gegen das Diskriminierungsverbot des AGG zugesprochen. Nach dem Erwerb der Immobilie erhöhte die Vermieterin zunächst allen Mietern gegenüber die

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Gerichtsgebäude

Mieterhöhungsverlangen – und die wertenden Kriterien des Mietspiegels

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen

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Verwaltungsgericht Köln / Finanzgericht Köln

Leerstehende Mietwohnungen – und die Warmwasserumlage

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter im Falle eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus zu befassen: In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im

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Schönheitsreparaturen – und der Vermieter zahlt?

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Auslegung einer Klausel zu befassen, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt. Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgängerin der beklagten Vermieterin gemietet hatten. § 11

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Betriebskostennachzahlungen im Urkundsprozess

Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. Die Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung ist im Urkundenprozess statthaft, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO). § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess

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Bundesverwaltungsgericht

Betriebskostenabrechnungen – und die bestrittene Wohnflächenangabe

Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen: Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für die Flächenansätze. Wenn er – wie hier – bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen

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Betriebskostenabrechnung nach Personenmonaten

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des §

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Nach dem Wohnungsbrand

Ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, kann die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter (über die Betriebskostenumlage) getragen hat. In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall begehren die Kläger von der

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Mischmietverhältnisse – Wohnraum oder Geschäftsraum?

Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf

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Courthouse

Die stillschweigende Änderung der umlagefähigen Betriebskosten

Eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung kommt nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Allerdings kann eine Änderungsvereinbarung darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter Allerdings stellt eine telefonische Ankündigung

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Wohnung mit Hypnosepraxis – oder: die Kündigung eines Mischmietverhältnisses

Welchen Vorschriften unterfällt die Kündigung eines „Mischmietverhältnisses“, also eines Mietverhältnisses, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst? Mit dieser Frage hattte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20.11.2006 wurde den

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Berliner Wohnraummiete und die Kappungsgrenzen-Verordnung

Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist wirksam und erlaubt nur noch eine Wohnraummieterhöhung um 15 % innerhalb von drei Jahren. So hat das Landgericht Berlin in dem hier vorliegenden Fall eines Klägers entschieden, nach dessen Meinung eine Miete bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf. Die Kappungsgrenzen-Verordnung vom

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Mieterhöhungsverlangen – und die Vergleichbarkeit der Wohnungen

Die an die „Vergleichbarkeit“ der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen ist und eine Übereinstimmung oder gar „Identität“ in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist.

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Der unverschuldete Rechtsirrtum im Wohnungsmietrecht

An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt regelmäßig nur vor, wenn

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Oberlandesgericht München

Die Mietwohnung – Enthaftungserklärung und Prozessführungsbefugnis des Insolvenzverwalters

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden

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Die nur „sehr geringe“ Möglichkeit eines künftigen Schadenseintritts – und das Feststellungsinteresse

Mit der Zulässigkeit einer auf Ersatz künftigen Schadens gerichteten Feststellungsklage , wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts zwar minimal über dem allgemeinen Lebensrisiko liegt, jedoch aufgrund der Umstände des Einzelfalls als „sehr, sehr gering“ anzusehen ist, hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen. Der Bundesgerichtshof verneinte das Vorliegen des gemäß §

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Die pflichtwidrig verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung

Ein Vermieter macht sich gegenüber seinen Mietern schadensersatzpflichtig, wenn er den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhalten, die Untervermietung zweier Zimmer versagt. Die Kläger des hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreits sind seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Sie halten sich

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Bundesverwaltungsgericht

Die Bildberichterstattung über das Mieterfest

Ist eine Bildberichterstattung über das Mieterfest einer Wohnungsbaugenossenschaft in deren an ihre Mieter gerichteten Informationsbroschüre zulässig? Mit dieser Frage hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Nach Ansicht des Bundsgerichtshofs hat der Mieter in einem solchen Fall bereits deshalb keinen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2, § 823

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Der Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses

Ist das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig, richtet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO; das gilt auch dann, wenn eine Partei sich gegenüber einem dinglichen Herausgabeanspruch mit der Berufung auf ein angebliches Mietverhältnis verteidigt. Danach ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete und, wenn

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Die Wohnung des Insolvenzschuldners – und die Enthaftungserklärung des Treuhänders

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen. Die Frage, welche Auswirkungen die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nach § 109

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