Nachrichten aus Recht und Steuern
Eine Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind, ist gleichwohl wirksam vorgenommen.
Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB
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Der WEG-Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen, wie jetzt der Bundesgerichtshof klarstellte.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wenden sich die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte
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Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit ()im Anschluss an
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Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis hat jetzt erneut der Bundesgerichtshof Stellung genommen:
Die Abrechnungen des Vermieters enthielten im entschiedenen Fall sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten
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Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung
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Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern können, da sie zu den Nebenkosten der Wohnungsmiete zählen, auf den Mieter umgelegt werden.
In einem jetzt vom Landgericht Magdeburg entschiedenen Fall waren die Mieter einer Wohnung nicht damit einverstanden, dass
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Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
Der Bundesgerichtshof
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§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für
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Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig
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Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, also die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
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Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede
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Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen:
Dabei geht es insbesondere um die Frage, ob die einbehaltenen Minderungsbeträge ausschließlich auf die NettoKaltmiete oder aber auch anteilig auf die Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen sind.
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In der Insolvenz des Mieters stellen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum eine Insolvenzforderung dar, auch wenn die Nebenkostenabrechnung im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war.
Die Beklagte in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen
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Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder
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Zur Umdeutung einer – nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin – unzulässigen Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen:
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen
Artikel lesen Vereinbaren die Parteien entgegen § 2 HeizKV eine Betriebskostenpauschale, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkostenverordnung dieser Vereinbarung von Anfang an vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten abrechnet, Nachforderungen nicht entgegen. Der Anspruch auf Nachzahlung
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Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der
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Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter
Artikel lesen Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.
Danach ist der Mieter mit seinem Einwand, wegen der vereinbarten Pauschale schulde er
Artikel lesen Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.
In dem heute vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sind die Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten in Gütersloh. Der
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Zur Abrechnungsfrist von Nebenkosten bei Mietverträgen über Geschäftsräume hat der Bundesgerichtshof im Anschluss an sein erneut Stellung genommen:
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter zwölf Monate nach
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Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung dürfen nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs auch die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden. Allerdings muss der Vermieter nachweisen können, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.
In dem jetzt vom Bundesgeirchtshof entschiedenen Fall hatten
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Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies
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Rechnet der Vermieter unmittelbar vor Ende des Abrechnungszeitraums bereits ab, so wird der Saldo noch im Abrechnungsjahr fällig und die Verjährung beginnt bereits zu laufen.
Die Verjährungsfirst, die gemäß § 195 BGB regelmäßig drei Jahre beträgt, beginnt mit Zugang der
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§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also
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Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die
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Mit der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu beschäftigen – und hat die Umlagefähigkeit bejaht.
Die Terrorschadenversicherung ist eine Folge von „Nine-Eleven“: Nach dem Terroranschlag auf das World
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Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage der formellen Anforderungen an die Aufteilung der Betriebskosten zu befassen: Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist, wie der BGH jetzt entschied, nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.
Formell ordnungsgemäß
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Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden
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Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat,
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Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und
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Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
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Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden.
Nach § 4
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Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Heizölverbrauch und die aus ihm entstanden Kosten dargestellt und umgelegt werden.
Ein Wohnungsmieter muss Einwendungen gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat. Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen
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Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV erreichen, indem er dem
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Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.
Dies
Artikel lesen Wohnt der Schuldner bei einer für sein Grundstück angeordneten Zwangsverwaltung zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, so sind ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen, § 149 Abs. 1 ZVG.
Ein Schuldner, dem nach § 149 Abs.
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Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Dies hatte der Bundesgerichtshof bereits im letzten Dezember für die bei Mietverträgen
Artikel lesen Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag
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Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt, wie jetzt der Bundesgerichtshof entschied, einer
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Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür, wie der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung ausdrücklich betonte,
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Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. §
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Nach einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf stellt die Nichtgeltendmachung von umlegbaren Nebenkosten bei der Wohnungsvermietung an Arbeitnehmer eine verbilligte Wohnungsüberlassung und damit einen geldwerten Vorteil und somit Arbeitslohn dar. Dies gelte auch dann, wenn die Nebenkosten bei „Fremdmietern“ ebenfalls nicht
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Der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung umfasst auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln, soweit dabei die Gefahr einer möglichen Beschädigung der Belege nicht besteht. Erlaubt ist insbesondere das Abfotografieren oder Einscannen von Belegen.
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Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten
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Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Artikel lesen Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters
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Der Vermieter von Wohnraum darf nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen.
Der Kläger des jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falls ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner
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Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt
Artikel lesen Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs für die Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen die mietrechtlichen Fristenregelungen in §
Artikel lesen Der Vermieter darf in der jährlichen Betriebskostenabrechnung – ähnlich wie bei den Positionen für Wasser und Abwasser – die Kosten der Sachversicherung und der Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs genügt
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